Газета,
которая объединяет

Квартирный запрос

Почему в погоне за крышей над головой люди иногда теряют голову
Рубрика: Экономика№55 (2516) от
Автор: Олег Гладышев

Льготная ипотека взбаламутила рынок жилья, цены взлетели до небес, побив все рекорды. Но потребителю досталась дырка от этого бублика, а сам бублик – банкам и строительным фирмам.

Было ли так задумано сразу или нечистая сила превратила привычную заботу властей о населении в свою противоположность, загнав целую армию покупателей жилья в долговую яму, про то кто-нибудь и знает, да не скажет.

ИНВЕСТОРЫ С БОЛЬШОЙ ДОРОГИ

Складывается впечатление, что большую часть построенного жилья скупают по льготной ипотеке «инвесторы» – чтоб сдавать в аренду и уберечь деньги от инфляции. И еще зимой в Гильдии риэлторов Черноземья предупреждали, что в 2021 году 70% новостроек с близким сроком сдачи уже продано. А за ними росла в цене и вторичка.

Тогда еще не знали, какой сюрприз на жилищном рынке устроят металлургические «короли», а затем их коллеги по рынку древесины; им тоже хотелось получить часть пирога, и они резко вздули цены, несмотря на публичные обвинения в жадности от премьера Мишустина. А вице-премьер Бело­усов даже подсчитал, что они «нахлобучили» государство на 100 млрд руб. Но это чисто словесные обвинения, а возбужденные ФАС административные дела никого не испугали.

Ажиотаж поддерживало завершение 1 июля программы льготной ипотеки, и боссы нашей экономики Греф и Набиуллина настаивали, что программа эта себя полностью исчерпала: она лишь вздувает цены на жилье и делает его недоступным для простых россиян.

Вот воронежцы и торопились успеть за льготой, которая в 2020-м привела к феноменальному итогу: количество счетов эскроу в нашей области за год выросло в 6,5 раза! Ничего хорошего с ценами на жилье в таких условиях не могло произойти, и они неслись вверх за счет будущих доходов населения, предсказать которые трудно.

В апреле Воронеж обогнал Москву по темпам роста цен на вторичку, стоимость квадрата которой достигла в среднем 67 000 руб. Эксперты объясняли это инфляцией и бешеным спросом на новое жилье и утешали, что спрос на вторичку скоро стабилизируется.

И тогда же эксперты начали бить тревогу, что новостройки в России все больше напоминают общаги-человейники из однокомнатных сот.

КРЫШИ УЕЗЖАЮТ

Льготную ипотеку собирались прекратить с 1 июля. При этом былой прибыли у ее выгодополучателей нет: по данным «ДОМ.РФ», за январь–июнь 2021-го в Воронеже и области куплено в три раза меньше квартир (709), чем за август–декабрь 2020-го (2249). Пятерка лидеров продаж: ДСК (284 квартиры), ООО «Силовик» (107), «Еврострой» (84), «Легос» (43) и ВДК (39).

Средняя стоимость квадрата уже выросла до 72 600 руб., но если в феврале она у ДСК достигла 79 500 руб./кв.м, то к маю снизилась до 76 400. Из 1 674 000 кв.м строящегося в Воронежской области жилья проданы 611 000 (37%), непроданные – 607 000 (36%), продажи 455 000 кв.м не раскрывались.

Ресурсы населения, включая кредиты, явно иссякли, и даже боссы стройфирм констатировали объективное падение спроса после всплеска, вымывшего капиталы и возможности. А тут еще стройматериалы резко подорожали, и пир во время чумы коронавируса уже пошел на спад. К тому же в мае крупные банки подняли ставки по ипотеке в среднем до 8,11% (по вторичке – 8,35%) и прогнозировали рост их к концу года выше 9%.

Спасение банкам и строительному бизнесу пришло, как всегда, свыше: президент заявил, что льготную ипотеку надо продлить на год, но с изменениями: ставка – 7%, а предельная сумма для всех регионов – 3 млн руб. Плюс к тому семьи даже с одним ребенком, если он родился не ранее 1.01.2018 (а не как сейчас – с двумя детьми), смогут взять ипотеку под 6%. Предельная стоимость жилья по семейной льготной ипотеке в регионах – 6 млн руб.; при этом можно взять и новый кредит, и рефинансировать действующий.

Правда, эксперты подсчитали, что семейная ипотека занимает меньше 5% всего объема выдач за последние два года, и расширение ее вряд ли даст серьезный эффект.

Все могли бы обрадоваться продолжению банкета, однако уже в июле банки одобрили на 20,8% ипотек меньше. А ЦБ сообщил, что долги россиян по ипотеке за три года выросли почти вдвое, превысив ₽10 трлн – и это при снижении доходов населения. Жилье в новостройках подорожало на 17,6%, вторичка – на 13,6%, что фактически обнулило выгоду от льготной ипотеки. ЦБ преду­предил, что рост числа ипотечных кредитов с первым взносом ниже 20%, которым злоупотребляют многие банки, внес основной вклад в рост долгов населения – это опасный тренд! А снижение кредитных лимитов ведет к росту спроса на кредиты необеспеченные, поэтому с 1 августа ЦБ повысит для банков коэффициенты риска по ипотеке.

Но пока суть да дело, Воронеж занял почетное третье место в России по темпам роста цен на однокомнатные квартиры: средняя цена «однушки» поднялась до 2,29 млн руб.; годовой рост – 17,91%. Но им есть куда еще расти: в среднем по России стоимость «однушек» выросла к июлю до 2,91 млн руб. Вот что льгота животворящая делает!

В августе аналитики ЦИАН назвали города-лидеры Черноземья по росту цен на вторичку за год: Белгород, Воронеж и Орел. В частности, у нас цена квадрата поднялась на 31,2%, до 68 900 руб. А дела с льготной ипотекой обещают ей дальнейший рост, несмотря на сокращение спроса.

В общем, как и обычно в суверенной экономике: спрос идет вниз, а цены – вверх. И что дальше? Есть ли из этого абсурда хоть какой-нибудь выход?

ЗЕМЛЮ – КРЕСТЬЯНАМ!

На вопрос, что делать с этой фантасмагорией на рынке жилья, мой старый знакомый дал неожиданный ответ: вернуть землю крестьянам. Он экономист, но фамилию светить не хочет, так как консультирует крупную агрофирму, которой его мнение очень не понравится.

Он уверен, что ситуацию на рынке жилья в России можно исправить единственным способом: реформой по типу той, что провела оккупационная администрация США в Японии после войны. Там закрытие всех военных заводов и угольных шахт привело к массовым голодным бунтам. Администрация вызвала из Штатов знаменитого экономиста, и он провел такую реформу: национализировал землю, ликвидировав класс землевладельцев-самураев и выставил землю на продажу с ценой за малый участок копеечной, а за вдвое больший – в 10 раз дороже, и дальше цена растет в арифметической прогрессии, чтоб не возникло опять крупных землевладельцев.

Результат реформы оказался ошеломляющим: японцы хлынули из городов в села и уже через пару лет после голодных бунтов не только сами себя прокармливали, но и сделали Японию экспортером риса! А цены на жилье в городах рухнули в разы. Если б такое случилось в России и народ потянулся бы на село за подножным кормом, распухшие цены на жилье в городах покатились бы вниз неудержимо.

Но некому у нас ликвидировать класс самураев.