Выходя за границы

Не секрет, что именно строительство по праву считается одной из наиболее сильных и развитых отраслей экономики Воронежа: только в 2015 г. предприятия стройкомплекса возвели на территории города более 1 млн кв.м жилья.

Однако на достигнутом девелоперы останавливаться не собираются: регулярно анонсируются все новые проекты комплексов и целых кварталов. Нужны ли эти многоэтажки горожанам и какие требования предъявляют потенциальные покупатели к современным квартирам? Об этом и многом другом в канун Дня строителя корреспонденту «Берега» рассказал вице-мэр Воронежа по градостроительству Владимир Астанин.

Темпы – выше стахановских

– Владимир Иванович, какова общая характеристика стройкомплекса города на сегодняшний день? Чего мы можем ожидать к концу 2016 г. и в 2017 г.?

– Мы анализируем ситуацию, которая складывается в строительном комплексе – в первую очередь отслеживаем темпы возведения жилья и социальных объектов, коммерческой недвижимости. Эти показатели сравниваются с данными прошлых лет – так, можно отметить те тенденции, которые влияют на воронежских застройщиков, особенно в довольно непростое кризисное время.

Важно, что 2015 г. стал рекордным по темпам строительства жилья: компании сдали более 1 млн кв.м новых площадей. Таких объемов в Воронеже не строили даже в советские годы.

Однако в соответствии с прогнозами специалистов мы понимали, что неминуемо произойдет спад и темпы строительства снизятся. Важно было определить, насколько серьезной будет эта тенденция. Конечно, снижение показателей наблюдается, однако пока прогноз сдержанно-оптимистичный: мы ожидаем, что по итогам года спад может составить порядка 6-7% к уровню прошлого года.

– На ваш взгляд, такое падение будет для отрасли серьезным? Получается, что повторить рекорд 2015 г. строители не смогут?

– Нет, до 1 млн кв.м застройщики, скорее всего, не дотянут. Но никто и не ставит задачу любой ценой получить этот миллион. Мы понимаем, что возведение жилья является основным сегментом строительного рынка, а объемы такой недвижимости определяются прежде всего спросом. Так, в настоящее время на рынке есть явный переизбыток предложения – для строителей это может оказаться негативным фактором, поскольку не исключено дальнейшее снижение стоимости недвижимости. Хотя для покупателей возможное падение цены – конечно, только плюс. Но строить жилье, которое не удается полностью продать – значит подвергать рискам и застройщиков, и покупателей, особенно это касается дольщиков.

Городские власти, безусловно, заинтересованы в том, чтобы каждая компания, которая начала строить жилой дом, ввела его в эксплуатацию и выполнила свои обязательства перед дольщиками.

– То есть чтобы не было «обманутых дольщиков», как несколько лет назад…

– Безусловно. Мы отслеживаем ситуацию по этому направлению. Должен отметить, что в Воронеже, по большому счету, нет брошенных или замороженных строек жилья, где компании прекратили свою деятельность и не собираются завершать возведение объекта. Работают все, но, естественно, у одних это получается чуть более интенсивно, у других – чуть менее. Муниципалитет идет и на продление разрешения на строительство – но только при наличии достаточных оснований для подобного решения. В частности, застройщик обязан гарантировать своим дольщикам получение квартир, а банкам – возвращение займов.

– А много ли в Воронеже проблемных объектов?

– В первую очередь мы отслеживаем дома, возведение которых вышло за установленные сроки – то есть продолжается дольше 2,5 года. По нашим данным, таких объектов 15. Но анализ показывает, что не все данные площадки можно назвать проблемными. Есть сложные дома: например, многоэтажка на ул.Ленина, 43, где застройщиком выступает компания «Бизнесинвестстрой». Это здание стоит на учете, по нему проводится отдельная работа.

Есть и другая категория долгостроев: объекты, от возведения которых застройщики не отказываются. Мы понимаем, что обязательства перед дольщиками по этим домам будут выполнены, но по различным, в том числе объективным, причинам компании просто не укладываются в отведенные сроки.

Кварталы с собственным лицом

– Владимир Иванович, а каков прогноз на будущий год: сдержанно-оптимистичный или все же негативный?

– Мы надеемся, что в 2017 г. не произойдет серьезного спада, потому что оценки риелторов и опросы, проводимые различными аналитическими структурами, свидетельствуют о росте продаж.

Но большинство застройщиков понимает, что с насыщением рынка предложением требуется совершенно новый подход к жилищному строительству. Потенциальных покупателей интересуют комплексы, в которых не только качественно выполнены сами дома, но и есть достаточно развитая инфраструктура – это касается соцобъектов, озеленения, благоустройства. Поэтому многие компании разрабатывают интересные эксклюзивные предложения для клиентов: мы видим и тематические районы, наполненные собственным стилем и духом. Безусловно, такой подход мы всячески поощряем, поскольку это уже новый уровень культуры жилой застройки.

– Но получается, что новые кварталы разрознены по оформлению…

– Город не может быть одинаковым, поэтому мы поощряем различные стили, в том числе и в архитектуре – иначе вся застройка будет «под одну гребенку», как это уже происходило и в советские годы, и в недавнем прошлом. Сегодня в оформлении домов проявляется гораздо больше индивидуальности, а тот факт, что кварталы отличаются между собой – думаю, от этого узнаваемость городских территорий повышается, а вместе с ней растет и уровень самоидентификации жителей внутри каждого отдельного квартала. Человек понимает, что он живет на территории, имеющей собственное лицо, особый дух, а не чувствует себя частью одного большого «муравейника».

– Получается небольшой «город в городе»?

– Да. И эта тенденция будет только усиливаться – полицентрическое развитие миллионного города неизбежно. Нельзя, чтобы в своем жилье человек только спал, а все услуги – культурные, развлекательные – получал в центре мегаполиса. Горожанин должен иметь возможность удовлетворить все возникающие потребности – от интеллектуальных до торговых – там, где он живет. Недавно мы участвовали в Урбанистическом форуме в Москве, где была озвучена любопытная информация: опросы показывают, что до 50% жителей микрорайонов никогда не выезжают в центр столицы.

– Но это, наверное, характерно только для Москвы…

– Вряд ли. Конечно, четкой статистики по этому вопросу в Воронеже нет, но я не сомневаюсь, что и в столице Черноземья достаточно высок процент жителей, которые предпочитают не покидать своего квартала или микрорайона.

Был бы спрос

– Владимир Иванович, вы упомянули о перенасыщении рынка предложениями, но многие застройщики анонсируют все новые проекты. Нужны ли Воронежу такие объемы жилья?

– На сегодняшний день в стадии строительства на территории города находится 3,133 млн кв.м жилья – это трехгодичная «миллионная квота». Понятно, что вводить в эксплуатацию все эти объекты компании будут постепенно. Однако статистика показывает, что ежегодно город может совершенно реально получать по 1 млн кв.м жилья от застройщиков, для них эти цифры совершенно незапредельные.

Конечно, главный вопрос на сегодня – формирование спроса. Он будет влиять на предложение: например, мы ожидали, что уже в 2016 г. произойдет существенный спад покупательской активности, а вслед за ним пойдет и резкое снижение объемов строительства. Но этого не произошло: сейчас спрос хоть и не на пиковом уровне, но сохраняется.

Предсказать картину покупательских предпочтений на следующий год довольно сложно. С уверенностью можно сказать только одно – новые квартиры в Воронеже приобретают в основном не приезжие из сельской местности или из других городов (таких покупателей немного), а сами жители областного центра. До тех пор пока будет эффективно работать инструмент ипотечной поддержки и дополнительные программы господдержки отдельных категорий граждан – в частности, федпроект «Жилье для российской семьи», спрос будет.

– А в какую сторону, на ваш взгляд, будет застраиваться Воронеж?

– Основные перспективы развития города определены Генпланом, причем на длительный срок. Например, развитие Шилово будет идти обязательно – в этом нет никаких сомнений. А вообще, мегаполис «выплескивается» за свои границы. Возьмем Отрадное: это часть Новоусманского района, но непосредственно прилегающая к городу. С другой стороны, сейчас активно развивается Яменское сельское поселение в районе ТРЦ «Сити-парк «Град». Да, этот пункт тоже находится за чертой областного центра, но определенно входит в Воронежскую агломерацию. Так что основные векторы намечены, интерес к ним не угасает.

Перед властью и застройщиками стоит несколько задач: во-первых, это должно быть качественное, комфортное жилье, способное привлечь покупателей. На мой взгляд, в данном случае необходимо найти некий компромисс между городской застройкой и домами в сельской местности. Второй момент – обязательное сбалансированное развитие социальной инфраструктуры. Тема очень непростая: сохранить темпы возведения жилья, не превращая новые кварталы в обычные спальные районы.

– Разве спальные кварталы в классическом понимании – где есть только жилье – еще остались в городе?..

– Все новые проекты планировок, которые мы утверждаем на протяжении последних лет, обязательно предусматривают социальную «начинку»: детсады и школы. Таково требование губернатора Алексея Гордеева, правительства региона и мэрии. Скажу больше: мы в какой-то мере восполняем и те пробелы, которые были допущены ранее, в 1990-2000 гг. В ближайших планах – введение в строй детского сада на ул.Ломоносова. Этого объекта жители микрорайона давно ждали. Кроме того, в той же зоне предусмотрено и возведение школы – вблизи ПЖСК «Учитель». Мы рассчитываем, что ее строительство позволит полностью снять проблему нехватки мест в образовательных учреждениях на прилегающих территориях. В этом направлении планы сформированы и согласованы с депутатами городской и областной Дум.

– Еще в прошлом году несколько детсадов в Воронеже строились по программе муниципально-частного партнерства (МЧП): компании возводили объекты, а городские власти затем их выкупали. По новым школам и детсадам будет задействован тот же механизм?

– Конечно, планы по выкупу образовательных объектов остаются, но масштабы этой программы значительно уменьшены. Связано это с тем, что в 2014 г. Воронеж, в частности, получил значительную сумму на эти цели из федерального бюджета. А сегодня ситуация не столь радостна. Но некоторые объекты, расположение которых будет согласовываться заранее, в программу МЧП включат. Так, ООО «ИП «К.И.Т.» сейчас возводит детский сад на Московском проспекте – когда строительство завершится, будет рассматриваться вопрос о выкупе объекта.

– То есть ситуация, когда город будет вынужден приобретать все соцобъекты, которые застройщики захотят возвести в новых кварталах, не посоветовавшись предварительно с мэрией, сегодня невозможна?

– Нет. Более того, сейчас есть понимание того, что детсады застройщики все же должны возводить полностью за свой счет, а в дальнейшем либо передавать их городу безвозмездно, либо, как вариант, организовывать в них частные учреждения. Думаю, в скором времени мы будем переходить по детским садам на такие инвестпроекты.

Конечно, строительство школ требует значительно более серьезных затрат, поэтому эти объекты рассматриваются для включения в программу, чтобы привлекать под них бюджетные средства.