Хроника пикирующего спроса

Стенды, подъезды домов и просто столбы в Воронеже заполнены объявлениями о продаже квартир и сдаче их в аренду, а билборды с рекламой жилья от строительных фирм манят скидками и бонусами. Привычные пары объявлений от риелторов типа «куплю в вашем доме» и рядом, с тем же телефоном, «продам в вашем доме» сменились отчаянными «Продам! Срочно! Недорого!». Но телефоны с них почти не обрывают: покупатели куда-то подевались, будто их всех вывезли в другой город. Реклама жилья заполнила даже те телеканалы, на которых прежде ничего подобного не было.

Тяни-толкай 15-го

Риелторы еще в прошлом году признали агонию на рынке жилья, на котором редкие покупатели берут ипотеку под безумный процент или пользуются костылем материнского капитала. А эксперты утверждали, что новый рынок уже не будет столь наглым и противоречащим здравому смыслу, когда хрущевка для россиян стоит дороже апартаментов для состоятельных испанцев, итальянцев и даже немцев, у которых пенсия на порядок больше нашей средней зарплаты. Строители реструктурировали свою работу: оставив объекты на уровне котлована и послав прощальный привет тем, кто купил в них квартиры, бросили все силы на объекты, которые можно достроить и сдать в этом году. На рынок вываливаются целые кварталы нового жилья, и одновременно где-то уже формируется армия вновь обманутых дольщиков.

Неужели сбывается мечта воронежских семей, не имеющих крыши над головой?

Нет: рынок огромен и отравлен коррупцией; такое быстро не лечится.

Новую историю рынка недвижимости можно отсчитывать с прошлого лета. В июле риелторская фирма «Сота» рассказала, что продажи квартир на вторичном рынке Воронежа рухнули на 50%, а на первичном – на 40% (их поддержала «льготная» ипотека). Фирма «Трансферт» добавила, что рассчитывать на низкие ставки не стоит, пока власти не соберутся субсидировать ипотеку для «вторички». И что в базе агентства уже 78 500 м2 жилья, а в первом квартале было 59 000. Но в 3-м квартале ситуация должна улучшиться, утешил «Трансферт», не объяснив, откуда вдруг возьмутся покупатели, если доходы населения продолжают падать. Разве что их завезут из других регионов.

Фирма «Фасад» была откровенней: летом застройщики резко увеличили объемы ввода жилья (на 35,2%), хотя его и раньше в Воронеже вводили рекордными темпами, но спрос – на дне, и даже ипотечные льготы его не спасают. «Фасад» удивился, что застройщики строят жилье целыми комплексами; покупать-то его некому!

Воронежстат доложил, что за полгода в жилфонд региона добавилось больше 7600 квартир; во II квартале они подешевели на 4,7%.

Мэрия Воронежа в июле дала свой ориентир, опубликовав на сайте госзакупок четыре тендера на 3700 м2 жилья для расселения аварийного жилфонда. Максимальная стоимость – 115 млн руб.; то есть 31 тысяча руб. за м2, а не 45 тыс., не говоря уж о 55.

В июле же началась свара строителей коттеджных поселков, обвинявших конкурентов в недобросовестности и даже мошенничестве; бросают, мол, недостроенные дома, не подводят коммуникации и дороги, а то и вовсе оставляют клиентов с участком в чистом поле. Бывало, что покупатели не могли получить «зеленку», потому что у застройщиков не было документов на землю. За пять лет в Воронежской области зачали 15 поселков, и четыре из них можно считать уже накрывшимися медным тазом, а еще в четырех коробки поставили, и все замерло.

Эксперты заявили, что осень кардинально не изменит рынок жилья России, и что многие квартиры еще долго не найдут покупателя.

В Воронеже «Трансферт» в августе прошлого года признал паралич на рынке вторички, но выразил надежду, что новостройки осенью могут подорожать на 10% из-за роста цен на кредиты, бензин, стройматериалы и др. А за ними и «вторичка» подтянется.

Портал «Новострой.рф» уточнил: средняя стоимость жилья в новостройках Воронежа (40 жилых комплексов) – 42 200 руб. К этим 40 добавятся два микрорайона – в Новоживотинном Рамонского района (90 га) и в селе Воронежское Новоусманского района (12 га). В соцсетях и на форумах сильно удивились: кто ж там селиться будет? Разве в этих селах есть работа?

Тем временем в Москве покупателям помимо скидок до 30% предлагали бесплатно гараж, ремонт «под ключ», рассрочку и отсрочку оплаты, место на парковке; одна из самых креативных акций – оплата части стоимости квартиры баллами ЕГЭ; сто баллов – 1% скидки.

В Воронеже ДСК тоже придумал креатив: сертификаты на 25 000 руб. по акции «Мебель новоселам». Но очередей за бонусами замечено не было.

В ноябре «Трансферт» ожидал к концу года ажиотажный спрос на жилье, потому что Центробанк объявил о доп­эмиссии 1 трлн руб. Рубль, мол, опять упадет, и цены на квартиры могут вырасти на 20%. Так что воронежцам надо скорей покупать квартиры.

У многих возникли вопросы: а что, разве этот триллион дойдет до населения? Нет, правительство, наоборот, урезает социалку и зарплаты с пенсиями, а налоги повышает.

Фирма «Инстеп»: некоторым фирмам распродать долевку не удалось, а кредиты банки не дают, и незавершенка их зависла, порождая обманутых дольщиков.

Эти тучи развел руками президент Гильдии риелторов Черноземья Алексей Гунькин: на рынке недвижимости есть предпосылки для его роста на 5-10%. Может возродиться и спрос «инвесторов»: скидки на жилье достигают 25%, и квартиру можно будет перепродать по рыночной цене, без скидки.

Кому и когда можно будет с выгодой перепродать квартиру, Гунькин не сообщил.

Фирма «Агропромстройкомплект» объявила, что построит до лета 2016-го два жилых квартала экономкласса в Сомово и Боброве на 55 тыс. кв.м – по госпрограмме «Жилье для российской семьи» (оно должно продаваться не дороже 30 000 руб. за кв.м), но ажиотажа это объявление не вызвало. А фирма «Выбор» сообщила, что достроит 150 000 кв.м жилья в Воронеже до конца года, а до 2020-го построит 2,9 млн кв.м (в 30 раз больше!) – почти по 600 000 кв.м в год. В частности, два жилых квартала из 18-ти и 26-этажных домов вдоль Московского проспекта – 4 380 квартир.

Практически все строители дружно сомневались, что правительство отменит льготную ипотеку.

Стройфирма «Экспресс-Воронеж»: спрос уже упал на 70%, и продажи в ближайшие полгода будут только падать. Тем более, Центробанк объявил страховым компаниям: у кого нет миллиарда руб. в уставном капитале, пошли все в…! Расценки их поднялись в разы, и в Воронеже перестали продавать любую долевку. «Трансферт» тут же призвал покупать жилье: а то цены вырастут!

Несмотря на оптимистичные прогнозы риэлторов и строителей, в ноябре цены жилья в Воронеже, по данным портала domofond.ru, упали сразу на 2%, поставив рекорд среди городов-миллионников.

Владелец фирмы «Эльтаро» Михаил Комаров под Новый год сообщил, что в Воронеже стоят на продажу от 500 000 кв.м жилья, но в 2016-м цены снижаться не будут, поскольку «падать им некуда».

Одновременно ВТБ24 впервые выставил на торги больше сотни залоговых объектов. По данным Федеральной службы судебных приставов, в 2015-м на торги было выставлено в 20 раз больше квартир и домов, чем в 2014-м.

2016: а вот кому квартирку по дешевке!

В январе фирма «Мир квартир» сообщила: средняя цена 1 м2 «первички» в Воронеже за год снизилась на 4,5%, до 45 200 руб., а «вторички» – на 7%, до 45 500 руб. И спрогнозировала в 2016-м дальнейшее снижение цен от 5% до 15%.

В 2015-м Воронеж построил рекордные 1,04 млн кв.м жилья. И количество выданных разрешений на строительство не уменьшается. «Трансферт» радостно доложил: в феврале средние цены на жилье в Воронеже выросли на 0,35%; главное – тренд изменился! Но эксперты легко это объяснили: к закрытию программ господдержки ипотеки кто мог – торопился воспользоваться. А после закрытия цены упадут еще больше.

В первом квартале 2016-го количество выставленного на продажу жилья в Воронеже выросло почти вдвое. По данным Domofond, в феврале и марте стоимость «вторички» в среднем снижалась на 1%, а в апреле темпы падения ускорились: -1,45%.

В мае Воронежстат доложил: объемы строительства жилья в Воронежской области за четыре месяца выросли на 24,8%! Введено в эксплуатацию 5637 новых квартир. Средняя цена кв.м «первички» – 43 800 руб., «вторички» – 45 500. При этом на сайте облдепартамента строительства висит информация о десятке тысяч квартир по льготной программе, но очередей желающих в них вселиться нет.

Из недавнего выступления Владимира Путина на заседании Госсовета о развитии строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности:

«Потребность людей в улучшении жилищных условий остается по-прежнему высокой, и удовлетворить этот спрос можно только с использованием надежных рыночных механизмов, в том числе и ипотечного кредитования. За последние пять лет именно этот инструмент позволил обеспечить рост объемов ввода жилья на 60%, а по объемам эконом-класса – на 90%... Ситуации с недостроенными, брошенными домами, с фирмами, которые прикарманили, если прямо сказать, чужие деньги и, как в народе говорят, смылись после этого, – все это подрывает доверие граждан к долевому строительству, а значит, снижает их возможности улучшить жилищные условия… Существующих мер, к сожалению, пока недостаточно, чтобы предотвратить риски незавершенного строительства и надежно защитить права граждан…»