Старое – на новое

Жители МКД, которые войдут в программу комплексного развития территорий, смогут более выгодно, чем их предшественники, расселиться из ветхих и аварийных домов. Изменения, внесенные в Градостроительный кодекс в конце 2021 года, расширяют права жителей и регламентируют действия застройщиков.

Расскажет
мастер-план

Раньше все ветхие и аварийные дома расселялись в рамках программы РЗТ – развитие застроенных территорий. Программа КРТ – комплексного развития территорий – получила новые регламенты, где были учтены и исправлены многие недочеты прошлой.

Первопроходцами новой программы в Воронеже могут стать жители пер.Солнечный, расположенного в районе ул.Беговой, и двух кварталов по ул. 9 Января по нечетной стороне ост. «Газовая». На общих собраниях каждого из домов горожанам нужно будет сделать выбор – войдет ли их дом в программу или же они останутся жить в своих старых домах. Для того чтобы стать участниками программы КРТ, в каждом из домов жители должны отдать «за» не менее двух третей голосов.

Есть еще одно существенное отличие программы КРТ от РЗТ – на осваиваемой территории теперь будут появляться не только жилые дома, но и соцобъекты, скверы, обширные дворовые территории, парковочные места. Для того чтобы у застройщика, к примеру, не возникло соблазна застроить место под спортплощадку или уменьшить вместимость детского сада, договор заключается на основании мастер-плана, который уже разработан в мэрии. Мастер-план – практически готовый проект будущего микрорайона, где оговаривается, какие соцобъекты должны здесь появиться, какие территории будут отданы под зеленые зоны, обязательно ограничивается этажность домов. Ниже – можно, выше – ни в коем случае.

– Когда расселение из ветхого и аварийного жилья шло по программе развития застроенных территорий, закон не предписывал спрашивать у жителей, хотят ли они участвовать в этой программе, – рассказал начальник отдела развития застроенных территорий управления строительной политики администрации Воронежа Евгений Рязанцев. – Постановлением муниципалитета определялись границы территорий, проводились торги, заключался договор с застройщиком, который занимался расселением. При этом нередко возникали конфликты между жителями и застройщиком, которые заключались в том, что застройщики зачастую предлагали сначала дешевые варианты – либо старое жилье, либо окраина. Понятно, что поиск компромиссов шел очень непросто. Новая программа все эти нюансы исключает.

В своем микрорайоне

Давайте посмотрим на примерах двух территорий, где жильцов уже оповещают объявлениями о скором проведении собрания, как теперь будет строиться работа по расселению.

В квартале на пер.Солнечном, жителям которого предлагается войти в программу КРТ, под расселение планируется 12 двухэтажных домов старой постройки, в которых проживает около 600 человек.

Мастер-план предусматривает, что после расселения здесь появятся три новых многоэтажных дома с количеством жилья в десять раз большим, чем сейчас, а также дворовые территории, подземный паркинг, новый детский сад на 150 мест и пристроенный на 80 мест, возведенные за счет застройщика.

На ул. 9 Января войти в программу предлагается двум депрессивным кварталам, где стоят двух-трехэтажные дома, построенные с конца 1940-х до 1965 года. Проживает здесь порядка полутора тысяч человек.

– Жители этого микрорайона часто приходили к нам на личные приемы с жалобами и просьбами помочь улучшить жилищные условия, – рассказывает Рязанцев.

Кроме строительства многоэтажек, школы на 1500 мест и детского сада на 280 мест за счет застройщика мастер-планом предусмотрено создание бульварной и парковой зоны, а одну из улиц вообще решено сделать пешеходной.

Если жители всех этих домов проголосуют за вхождение в программу КРТ, в декабре будут объявлены торги. О том, что обязан застройщик делать при расселении, будет прописано в договоре, проект которого входит в документы тендера.

– При расселении из ветхого и аварийного жилья в соответствии с законодательством застройщик должен соблюдать три критерия: предоставить гражданину квартиру общей площадью не меньше, чем была; жилая площадь также должна быть не меньше, чем была; количество комнат не должно быть меньше, чем в расселяемой квартире, – пояснил Евгений Рязанцев. – Мы советуем жителям не торопиться с выбором и рассмотреть различные варианты. Сейчас закон позволяет включить в договор требование расселить жителей в границах данной территории, поэтому, если есть желание остаться в своем районе, необходимо это требование озвучить застройщику для дальнейшей проработки и учета при возведении нового жилого фонда. И еще одно немаловажное новшество – в соответствии с договором застройщик должен будет законсервировать расселенные квартиры, а не поселять в них других лиц. Это необходимо, чтобы не создавать сложностей для проживания жильцам, которые еще не сделали выбор. В договоре с застройщиком будем указывать все эти параметры.

Конфликт невыгоден

Обычно расселяемые жители переезжают в квартиры большей площади – таких квартир, как строили 50-70 лет назад, уже не возводят. Никакой доплаты за «лишние» квадраты в таком случае вносить не придется. Если же граждане захотят увеличить количество комнат или получить, например, вместо трехкомнатной квартиры две однокомнатные – все эти вопросы решаются уже непосредственно с застройщиками.

Гражданин может также сам подобрать себе жилье и предложить застройщику купить у него квартиру.

Не окажется ли человек с застройщиком один на один, интересуемся у начальника отдела развития застроенных территорий.

– Все максимальные положения мы отразим в договоре комплексного развития территорий, – поясняет Рязанцев. – Кроме того, встретимся с жильцами еще и после подписания договора. На расселение жителей и строительство соцобъектов мы даем застройщику не более трех лет, объекты коммерческого строительства он может ввести в более поздний срок.

Есть еще один небезынтересный момент, на который гражданам сразу стоит обратить внимание. После того как по результатам торгов будет определен застройщик, он должен провести собрание с жителями, где озвучит свои предложения по расселению, выслушает их пожелания.

Если для вхождения в программу требуется согласие двух третей жильцов дома, то выйти из программы можно решением всего одной трети. И теперь застройщику крайне невыгодно вступать в конфликт даже с небольшим количеством жителей – тем самым он может потерять дом, без которого невозможно строительство.

Добавим, что кварталы под комплексное развитие территорий создаются для решения задач муниципально-адресной программы сноса ветхих домов, в базе которой находится около 500 ветхих и около 70 аварийных жилых домов.

С проектом застройки кварталов на пер.Солнечном и ул. 9 Января можно ознакомиться в газете «Берег» №77 от 18 октября или в разделе «Градостроительство» на сайте администрации Воронежа.