Город для небоскребов?
Как известно, в конце минувшего года решением Воронежской городской Думы утвержден Генеральный план городского округа город Воронеж на 2021–2041 годы. Дискуссии по этому документу были довольно острыми, принятие Генплана не раз оказывалось на грани срыва.
Однако в итоге среди депутатов и специалистов восторжествовал аргумент: для реализации конкретных проектов важнее не общие, часто рекомендательные положения Генплана, а четко прописанные Правила землепользования и застройки городского округа. ПЗЗ делят город на несколько десятков жилых, общественно-деловых и производственных зон, на три зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, шесть рекреационных, одну сельскохозяйственную и три зоны спецназначения (санитарно-технических сооружений, режимных объектов и кладбищ). Для каждой предусмотрен свой режим использования (градостроительный регламент).
ПРАВИЛА ТЕПЕРЬ В «ЦИФРЕ»
В Правилах указано, как должна использоваться земля в каждой из зон: можно ли здесь строить частные дома, многоэтажки, торговые центры, промышленные предприятия и другие здания, какой должна быть высота построек и расстояние между ними и т.д.
Новые ПЗЗ, как сообщили проектировщики из Института Генплана Москвы, будут представлять собой цифровую карту и базу данных о землепользовании и регламентах использования земельных участков, что поможет существенно упростить и ускорить многие операции и муниципальные услуги.
Работу над ними депутаты обещали закончить в ближайшие недели. Для этого была создана комиссия под председательством руководителя управления главного архитектора города Людмилы Подшиваловой. В нее вошли чиновники и депутаты, архитекторы, ученые, общественники… Последних больше всего тревожило, чтобы под маркой изменения функционального назначения того или иного участка не происходило отчуждения земель у социальных объектов и не возникали новые болячки точечной застройки. Такое в Воронеже, к сожалению, бывало уже не раз. Но в последние годы отмечены и другие факты: на месте снесенных аварийных домов вместо «свечек» стали строить озелененные зоны. И Правила землепользования способны закрепить этот достойный процесс.
ВЫБОР МЕЖДУ ЦЕНОЙ И КОМФОРТОМ…
Но есть и другие проблемы: тенденция к занижению высотности застройки, отраженная, в частности, в новом Генплане, ограничивает возможности страдающего от бесконечных реформ строительного корпуса: например, проекты застройки ветхих территорий становятся принципиально невыгодными. Они и сейчас не слишком эффективны. Чтобы «отбить» расходы по расселению, нужно местным жителям предоставлять не более 15% жилплощади, построенной в новом квартале. Но по большинству проектов приходится отдавать 20% и более.
Новый Генплан показатель плотности варьирует от 80% для среднеэтажной застройки, 120-160% – для зон многоэтажной застройки и до 240% – для общественно-деловых зон. А ведь совсем недавно на площадке Союза строителей профессиональное сообщество выступало с предложениями довести показатель до 300% – это был уровень ожиданий целой отрасли. И, конечно, теперь коллеги встревожены. «Теперь строители будут вынуждены пересмотреть свои проекты. А их пересмотр отразится как на темпах, так и на объемах ввода жилья», – сказал один из девелоперов.
ПРЕНИЯ ПРОДОЛЖАТСЯ
В ходе заседания комиссия рассмотрела многочисленные предложения, касающиеся детализации и уточнения позиций документа. По итогам заседания принято решение направить поступившие предложения в адрес разработчика проекта – ГАУ «Институт Генплана Москвы», которому предложено провести соответствующие корректировки проекта или представить обоснование невозможности учета поступивших предложений. Членам комиссии предписано представить письменную позицию по проекту.
Комиссией также решено провести общественные обсуждения по Проекту ПЗЗ, в которых могут принять участие все заинтересованные лица. Сроки обсуждений будут объявлены дополнительно, планируется, что они будут проходить в течение месяца.
