Газета,
которая объединяет

Реквием котловану?

К чему приведет запрет на долевое строительство
Рубрика: Экономика№ 88 (1948) от
Автор: Юрий Бабаян

Уже в осеннюю сессию депутаты Государственной Думы РФ могут принять кардинальные изменения в строительное законодательство страны. Предполагается, что парламентарии введут поэтапный отход от практики долевого строительства жилья и обяжут застройщиков реализовывать исключительно готовые квартиры.

Подмосковный «сюрприз»

Подобные новации обсуждались на уровне правительства РФ уже давно. Так, еще полтора года назад Минстрой предлагал ограничить сумму задатка за возводимое жилье 10% от его стоимости – остальное покупатель должен был выплатить уже после сдачи дома в эксплуатацию. Сегодняшнее же предложение правительства еще радикальнее.

Так, предполагается, что с 2016 г. финансирование строительства за счет средств дольщиков будет осуществляться исключительно через спецсчет в банке и под банковскую же гарантию. А с 2020 г. прекратит работать и этот механизм – застройщики будут возводить жилые дома исключительно на собственные или заемные (прежде всего, банковские) средства.

Это – по предложению правительства. Не исключено, что ряд регионов решит проявить рвение и перейдет на новую схему значительно раньше. В частности, такую готовность уже демонстрирует губернатор Московской области Андрей Воробьев, пообещавший, что в его регионе дольщиков как таковых не будет уже к 2018 г. Но ему – простительно: именно Воробьев является автором указанной идеи и последовательным критиком системы долевого строительства как основы для появления обманутых покупателей, вложивших деньги в строительство и оставшихся ни с чем после банкротств строительных компаний.

Разница – минимальна?

К чему же реализация подобных новаций может привести на уровне Воронежа?

По словам вице-мэра по градостроительству Владимира Астанина, сегодня в областном центре по договорам долевого строительства (включая ипотечные договоры на долевое строительство) реализуется как минимум половина возводимого жилья. Эти данные подтверждают и в строительных компаниях. Так, по словам заместителя гендиректора по экономике ОАО «Домостроительный комбинат» Андрея Соболева, до 60% возводимых компанией квартир реализуется именно по принципу «долевки». Учитывая, что предприятие сегодня занимает в городе более 20% рынка (а с дочерними фирмами – 35-40%), понятно, что итоговый процент долевого строительства в Воронеже фактически превышает указанный Владимиром Астаниным.

И если тот же ДСК (как и другие крупные застройщики – например, ООО «ИП К. И. Т.») начинает продажи в домах лишь при достижении 70-процентного уровня готовности дома, то вот небольшие застройщики могут приступить к реализации и с уровня котлована. В этом случае стоимость жилья понижается достаточно заметно, что позволяет рассчитывать на покупку квартиры людям с относительно невысоким уровнем доходов. Такого «бонуса» те, кто начинает продажи в домах с 70-процентной готовностью, покупателям дать не могут.

Этот факт подтверждает и Андрей Соболев.

– Учитывая тот факт, что ДСК не реализует недвижимость на начальной стадии строительства, стоимость квартир в уже сданных домах и только поступивших в продажу отличается несущественно, а зачастую оказывается равна, – поясняет он.

Удар по рынку

Однако разница все равно есть, и она позволяет несколько сдерживать рост стоимости квадратного метра в целом по Воронежу. Хотя процесс этот постепенно нивелируется – за счет вытеснения с рынка небольших компаний, которые как раз и предлагают покупать квартиры на этапе котлована.

– Сегодня 25 основных организаций контролируют более 80% всего строительного рынка города, – говорит Владимир Астанин. – И эта тенденция имеет дальнейшее развитие. Небольшие компании не могут позволить себе выйти на новые участки, к которым необходимо прокладывать инженерную инфраструктуру, тем более они не могут реализовывать проекты развития застроенных территорий, где нужно сносить дома и предоставлять людям новое жилье. Их удел – точечная застройка, при которой они сажают один дом на уже готовую инфраструктуру. А администрация города теперь это запрещает.

Владимир Иванович не исключает того факта, что после запрета на строительство по договорам долевого строительства данные компании могут вообще уйти с рынка, после чего произойдет перераспределение занимаемой ими доли.

Но Андрей Соболев уверен, что сложности будут куда более значительными.

– Сворачивание долевого строительства, скорее всего, повлечет за собой снижение потенциального спроса и общей емкости рынка, что, в свою очередь, негативно отразится на всех застройщиках, в том числе и на крупных, – считает Андрей Иванович. – Рискну предположить, что это приведет в итоге к общему сокращению объемов жилищного строительства, которые сегодня неразрывно связаны с возможностями ипотечного кредитования и реализации муниципальных и государственных программ по обеспечению жильем различных категорий граждан.

Дорогая моя квартира

Отсюда неизбежны и проблемы для потребителей. Снижение предложения однозначно приведет к росту спроса, при котором неизменно повышается цена товара. Плюс к этому, исчезнет даже имеющаяся разница в цене между готовым жильем и жильем, приобретаемым в рамках договоров долевого строительства. Повысится и стоимость основных ресурсов для строителей – там, где сегодня их кредитуют дольщики, придется использовать банковские ресурсы – с соответствующей процентной ставкой.

Насколько увеличится цена квадратного метра в итоге? В разных строительных компаниях называют разные суммы. Но явно, что рост будет ощутимым и составит не менее 15% от сегодняшней стоимости. А скорее, даже более.

Разумеется, и в такой ситуации появятся «умельцы», которые начнут придумывать «серые» схемы, представляющие, по сути, то же долевое строительство, только под новой вывеской. Впрочем, по мнению Владимира Астанина, особой угрозы они нести не будут.

– Любая резонансная законодательная инициатива, как правило, приводит к появлению «серых» схем, – поясняет Владимир Иванович. – Но когда у граждан имеется много «прозрачных» предложений, то идти на такой риск становится уже нецелесообразным.

Впрочем, целесообразность часто отступает на задний план, когда речь идет о банальной «халяве», как она видится людям.

– Нонсенс, конечно, но поучаствовать в очередном «МММ» у нас почему-то всегда находятся желающие, – подтверждает Владимир Иванович.

Кстати

Количество российских семей, которые имеют материальный потенциал для приобретения жилья, в том числе при помощи кредитных ресурсов, по данным Министерства строительства и ЖКХ России, за десять лет повысилось втрое – сейчас их доля равна 27,5%. Об этом заявил замглавы Минстроя Олег Бетин.

В планах государства – довести этот показатель к 2030 году до 60%. Однако Олег Бетин уточнил, что текущий кризис может нарушить данные планы, хотя ниже 27% коэффициент доступности жилья, по его словам, не опустится.