Газета,
которая объединяет

ЖКХ в вопросах и ответах

Это нужно знать собственникам жилья
Рубрика: от

Расторжение договоров между управляющими компаниями (далее УК) и ресурсоснабжающими организациями (далее РСО) повлекло многочисленные обращения граждан в органы жилищного контроля.

Поводом к расторжению явилось внесение Постановлением Правительства РФ от 16.04.2013 №344 изменений в Постановление Правительства РФ №354 от 06.05.2011 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее – Правила №354).

Теория

В соответствии с п. 44 Правил №354 распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды (далее – ОДН) за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на ОДН (за исключением случаев, когда общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) принято решение о распределении объема коммунальной услуги пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения).

В случае, если указанное решение не принято, объем коммунальной услуги, превышающий норматив потребления коммунальной услуги, предоставленной на ОДН, исполнитель оплачивает за счет собственных средств.

Установленный абзацами вторым и третьим п. 44 Правил №354 порядок расчета не распространяется на случаи, при которых исполнителем коммунальной услуги является ресурсоснабжающая организация.

Ссылаясь именно на п. 44 Правил №354, отдельными УК была искусственно сформирована задолженность по оплате за поставленные коммунальные ресурсы перед РСО путем подписания актов сверки взаиморасчетов с признанием задолженности за период не менее 3-х месяцев. В связи с чем РСО расторгли договоры с УК и перешли на прямые расчеты с населением.

Это было сделано УК в целях снятия с себя обязанности по оплате сверхнормативных расходов на ОДН, а РСО получили возможность получать оплату от граждан напрямую, в результате чего снижался уровень задолженности перед РСО, а также уменьшались риски, связанные с перерегистрацией или банкротством управляющих организаций, имеющих многомиллионные задолженности по оплате за коммунальные ресурсы. Однако заложниками данной ситуации остались жители.

РСО предъявляют к оплате собственникам помещений начисления на ОДН в полном объеме, без применения нормативов на ОДН. Все эти разногласия заставили обратиться в суд как обслуживающие организации в лице управляющих компаний, так и РСО, которые не хотят нести убытки. Итог судебных решений неоднозначен: одни судебные решения принимаются в пользу управляющих компаний и говорят о том, что плату за ресурс и плату за ресурс на ОДН могут брать только они, другие решения говорят о том, что правы РСО. В этом номере мы разберем ситуацию, когда суд выиграла управляющая организация.

Практика

Спор касается дома №29 по проспекту Труда. Управляющая компания ООО УК «РЭП-101» обратилась за защитой нарушенных прав в суд, чтобы суд обязал ОАО «ВЭСК» прекратить начисление, сбор платежей и предъявление собственникам и нанимателям многоквартирного дома платежных документов на оплату коммунальной услуги «электроэнергия».

ОАО «ВЭСК» перевела указанный дом на прямые расчеты, выставив плату за индивидуальное потребление и плату за электроэнергию на ОДН.

Что суд принял во внимание? Общим собранием собственников помещений в указанном доме принято решение о выборе управляющей компании ООО УК «РЭП-101». На основании принятого решения между собственниками помещений в многоквартирных домах и ООО УК «РЭП-101» были заключены договоры управления. К числу обязанностей УК отнесено заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями на приобретение коммунальных ресурсов, осуществление начисления и сбора платы за услуги, в том числе коммунальные. 8 августа 2012 года УК заключила договор энергоснабжения №02845 с ОАО «Воронежская энергосбытовая компания». ООО УК «РЭП-101» предъявляет собственникам и нанимателям многоквартирного дома единый платежный документ для оплаты услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом, в том числе за коммунальную услугу «электроэнергия». В качестве исполнителя коммунальных услуг в платежном документе стоит ООО УК «РЭП-101».

В то же время ООО «ВЭСК» предъявляет собственникам и нанимателям многоквартирного дома отдельный платежный документ на оплату коммунальной услуги «электроэнергия». В качестве исполнителя коммунальных услуг в платежном документе стоит ОАО «Воронежская энергосбытовая компания». Таким образом, счета на оплату коммунальных услуг по строке «электроэнергия» выставляются собственникам и нанимателям как управляющей компанией, так и ресурсоснабжающей организацией.

Из положений статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом. Собственники жилых помещений в многоквартирном доме №29 по проспекту Труда г.Воронежа избрали в качестве управляющей организации – ООО УК «РЭП-101». В соответствии с действующим жилищным законодательством, порядок оплаты коммунальных услуг в многоквартирном доме зависит от выбранного жильцами способа управления. Исполнителем по договору будет управляющая организация.

С момента заключения договора с управляющей компанией собственник не может самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающей организацией, а ранее заключенные между собственником и ресурсоснабжающей организацией договоры утрачивают юридическую силу. Управляющая организация автоматически становится исполнителем коммунальных услуг и обязана заключить договоры на приобретение всего объема коммунальных ресурсов до ввода в дом (до границы ответственности управляющих). Потребителями же коммунальных услуг выступают граждане, проживающие в многоквартирном доме, а исполнителем услуг – повторю – управляющая компания, которая одновременно является абонентом в отношениях с ресурсоснабжающей организацией. В соответствии с требованиями ст. 162 ЖК РФ исполнитель коммунальных услуг (управляющая организация) является кредитором в обязательстве внесения платы за потребленные коммунальные услуги и одновременно должником в обязательстве предоставления услуг собственникам или нанимателям. Аналогичное положение закреплено в пункте 64 Правил №354. Норма ст. 155 ЖК РФ, обязывающая собственников жилых помещений производить оплату за коммунальные услуги исключительно управляющей компании, не является императивной, поскольку содержит условие, позволяющее производить оплату за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающие организации при наличии соответствующего решения общего собрания собственников жилых помещений.

Собственникам помещений многоквартирных домов предоставлено право принятия решения о выборе способа расчетов за коммунальные услуги (кроме потребляемых на общедомовые нужды): в управляющую организацию – при условии отсутствия дополнительного решения собственников, или – непосредственно в ресурсо­снабжающую организацию при условии, что об этом также принято решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Светлана КРАВЦОВА,
консультант главы Воронежа

Прием граждан ведется по понедельникам, средам, пятницам с 9.00 до 13.00. Пр. Революции, 33.

ТЕМ ВРЕМЕНЕМ

Прокуратурой Коминтерновского района г. Воронежа проведена проверка соблюдения Федерального закона о противодействии коррупции организациями, оказывающими услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Установлено, что обществами с ограниченной ответственностью: Управляющая компания «ВЕГА», УК «Городок» в нарушение Федерального закона «О противодействии коррупции» не разработаны и не приняты меры по предупреждению коррупции.

Такие меры включают в себя: определение подразделений или должностных лиц, ответственных за профилактику коррупционных и иных правонарушений; сотрудничество организации с правоохранительными органами; разработку и внедрение в практику стандартов и процедур, направленных на обеспечение добросовестной работы организации; принятие кодекса этики и служебного поведения работников организации; предотвращение и урегулирование конфликта интересов; недопущение составления неофициальной отчетности и использования поддельных документов, и другие.

Прокуратура района внесла представления руководителям перечисленных организаций с требованием об устранении нарушений закона и привлечении виновных лиц к дисциплинарной ответственности.