Выше крыши
В прошлом году Воронежская область по вводу жилья вышла на исторический максимум. В целом по области построено более 1,3 млн кв.метров. Планы на текущий год еще амбициознее – около 1,5 млн кв.метров. Примерно половина этого объема пришлась на областной центр.
Накануне праздника – Дня строителя, который в Воронежской области всегда отмечается с большим размахом, следует сказать, что в этой отрасли трудятся 56 тыс. человек, доля налогов, поступающих от строительных организаций в областной бюджет, составляет 10%.
Но далеко не все здесь так радостно, как может показаться на первый взгляд. Проблем у строителей, что называется, выше крыши. И в первую очередь необходимо понять – для кого строим, где и какого качества?
Требуется 3 млн кв.метров
Именно так обозначил вопросы, которые пытались обсудить участники круглого стола «От качества к количеству», организованного ИА «Абирег», руководитель Общественной палаты Воронежской области, бывший ректор ВГАСУ Игорь Суровцев.
Он напомнил, что Воронежская область уже долгие годы – с точки зрения демографической ситуации – является депрессивным регионом. Если в самом Воронеже и некоторых районах области положение немного улучшилось, то в ряде территорий смертность в два, а то и четыре раза превышает рождаемость. Вот почему приоритеты облправительства сегодня расставлены так, чтобы совершенствовать социальную инфраструктуру именно в сельских районах.
За прошлый год на каждую тысячу браков у нас было 700 разводов, и такая статистика не меняется вот уже долгие годы. По мнению Игоря Суровцева, одна из причин тому – пресловутый квартирный вопрос.
– Если мы не начнем строить комфортное и доступное жилье для молодых семей, то демографическая ситуация продолжит ухудшаться, – отметил Игорь Суровцев.
Между тем, по данным экспертов, потребность воронежцев в жилье эконом- класса составляет 3 млн кв.метров.
Людям сегодня не нужны пентхаусы, им необходимо просто получить нормальное жилье, где бы не текла крыша, работали лифты и не бегали крысы. Между тем площадь аварийного жилья в России за последние 10 лет увеличилась с 11 до 27 млн кв.метров. Что же касается Воронежской области, то Игорь Суровцев отметил: получить достоверные статистические данные даже ему, председателю Общественной палаты, весьма затруднительно.
Программы буксуют
Генеральный директор ФК «Аксиома», депутат Воронежской городской Думы Иван Кандыбин в своем выступлении отметил, что после кризиса 2008 года сознание строителей изменилось, и сегодня все переключились на строительство малогабаритного жилья.
Что касается строительства так называемого доступного жилья для молодых семей, то на муниципальном и региональном уровне существует множество программ, но, к сожалению, они либо вообще не работают, либо работают очень слабо, потому что нет четкого механизма их реализации.
– Сегодня на всех уровнях государственной власти говорят о социальной ответственности бизнеса, и в общем это, наверное, правильно. Только почему такую ответственность должны проявлять только строители? – задал вопрос Иван Кандыбин. – К примеру, компании коммунального профиля вообще от этого далеки. Скажем, сетевые компании или водоканал при подключении к своим сетям тех же школ и детских садов запрашивают со строителей просто баснословные суммы, и никто им не указ.
Те проекты, которые сейчас реализуются в городе по переселению из ветхого и аварийного жилья, выполняются на деньги инвестора, вне рамок какой-то программы, поэтому их немного. Сегодня инвесторам просто не интересно заходить на территорию со старой застройкой, так как это сопряжено с большими издержками, даже несмотря на то, что зачастую она находится практически в центре города. И не в последнюю очередь это связано с урегулированием споров с собственниками сараев и гаражей, которыми люди пользовались десятилетиями и которые теперь идут под снос. Иногда споры приходится решать в судебном порядке, а это лишние расходы и время. Вот и предпочитают наши строители осваивать свободные земли на окраинах.
Почти нерентабельный
Представитель ИСК «Финист» заострил внимание на себестоимости жилья эконом-класса. По его мнению, сегодня она практически ничем не отличается от бизнес-класса, по крайней мере в центре города. Ведь если ничего не нарушать, строить в соответствии с нормативами, то себестоимость квадратного метра очень высокая.
К примеру, сегодня разрешено устанавливать лифты только с низким уровнем шума, которых, к сожалению, отечественная промышленность не выпускает. Поэтому нужно покупать дорогостоящий лифт либо проводить дополнительную звукоизоляцию стен, что также связано с расходами. «Начинку» дома тоже приходится делать из импортных материалов, так как отечественная промышленность почти ничего не выпускает, а это всегда удорожает стоимость строительства. Кроме того, как минимум 10 тыс. руб. в стоимости квадратного метра – это подведение инженерной инфраструктуры. К сожалению, возможности бюджета по-прежнему сильно ограничены, из-за чего обеспечить все строительные площадки готовой инфраструктурой просто нереально. В результате себестоимость жилья эконом-класса в центре города составляет 48 тыс. руб. за кв.метр. По мнению руководителя компании, строительный бизнес сегодня почти нерентабельный. При себестоимости в 48 тыс. руб. продавать их приходится по 54 тысячи.
Что же касается новых технологий строительства, то они, безусловно, применяются. Например, использование вентфасадов, которые, в отличие от кирпичной кладки, можно со временем заменить. Но вот специалистов, владеющих технологией их установки, в городе не хватает. По той же причине – отсутствие квалифицированных кадров – компания отказалась от строительства кирпичных домов. Сегодня найти каменщика, умеющего делать качественную кладку, огромная проблема.
Домик за городом
Участники круглого стола обратили внимание и на такую проблему, как строительство малоэтажного жилья. Вести такое строительство в городе невыгодно. Затраты на инженерные сети практически такие же, как и при высотном строительстве, а прибыли – ноль. Вот и вырастают рядом с низенькими домами частного сектора 17-этажные небоскребы, которые, безусловно, уродуют архитектурный облик города. Видимо, такая тенденция сохранится и в дальнейшем. По крайней мере, до тех пор, пока строители не будут получать от муниципалитета стройплощадку с уже готовой инфраструктурой.
Директор ООО «Альфа плюс» Александр Бунеев напомнил о нацпроекте по строительству доступного и комфортного жилья малой этажности. По этой программе в пригороде Воронежа должно было появиться 3000 домов для молодых семей. Строительство в селах Александровка и Нечаевка началось в 2006 году. На тот момент стоимость квадратного метра составляла здесь 9600 руб. за счет государственного финансирования всей инженерной инфраструктуры. Но в итоге было построено всего 300 домов, то есть 10%, а дальше финансирование забуксовало. Сегодня стоимость кв.метра в таких домах выросла до 30 тыс. руб. И покупают жилье неохотно, прежде всего, из-за отсутствия социальных объектов, которые должны были строить параллельно с жильем. Однако только в этом году здесь наконец-то планируется начать строительство школы.
Что же касается комплексной застройки территорий, то речь о ней идет уже, наверное, не первое десятилетие. Однако воз, что называется, и ныне там. Лишь крупные строительные компании начали брать на себя обязательства по строительству детских садов с последующим их выкупом городом. Но и здесь есть свой подвох. Все строительство, которое финансируется из госбюджетов, строго контролируется прокуратурой. И «вылезти» за рамки цен, установленных Минрегионразвития для Воронежской области, себе дороже. Для жилья это 31 тыс. руб. за кв.метр, а для детских садов 740 тыс. руб. на одно место. По словам строителей, уложиться в эту цену при должном качестве работ невозможно. Но выйти за эти рамки – значит либо навлечь на себя уголовное преследование, либо нарушить технологию (что опять же чревато судебным разбирательством), либо просто разориться.
Завершая обсуждение, директор ЗАО ФК НПО «Черноземье» Михаил Шетухин отметил, что в строительной отрасли как в зеркале отражаются буквально все проблемы нашего общества. Главная из них – отсутствие четкой системы управления отраслью. Ведь сегодня никто толком не может объяснить, что такое социальное жилье, что такое жилье эконом-класса? Эти понятия очень размыты. И как бы строителям ни хотелось построить что-то суперсовременное и красивое, все равно рынок скажет свое последнее слово.