Газета,
которая объединяет

ЖКХ в вопросах и ответах

Это необходимо знать собственникам жилья

Уважаемые читатели! Вернемся в нашу «коммунальную кухню» (см. «Берег» №24 от 6 марта с.г.). За что мы, собственно, платим? Почему мы платим за строку «содержание и ремонт жилого помещения», а ремонт не производится; и что в него входит, в этот ремонт?

Что обязана делать управляющая компания в доме? Где начинается ее ответственность и где заканчивается? Постараемся разобраться. Надо же когда-нибудь начать считать наши деньги!

За что платим

В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: плату за пользование жилым помещением (плата за наем), плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. (Обращаю внимание на то, что если ваша квартира является муниципальной собственностью, вы не платите за капитальный ремонт, но платите за текущий ремонт дома), плату за коммунальные услуги, взнос на капитальный ремонт.

В плату за содержание жилья включаются расходы на содержание общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши, техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов и приборов учета, а также технических помещений жилого дома – вывоз бытовых отходов, содержание придомовой территории.

Плата за ремонт жилья включает в себя расходы на текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории, по перечню работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья.

Плата за коммунальные услуги включает в себя: плату за холодное водоснабжение, за горячее водоснабжение, за водоотведение, за электроснабжение, за газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), за отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Что должна компания

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Мы проживаем в частных многоквартирных домах. Поэтому содержать такие дома должны сами.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме.

Внимание! Управляющая компания(УК) может предложить пересмотреть плату за содержание и ремонт жилого помещения, если это предусмотрено договором на обслуживание многоквартирного дома. Никогда не подписывайте документы, не изучив их предварительно! В данном случае имеется в виду договор на обслуживание многоквартирного дома.

В обязанности управляющей домом компании входит:

– проводить уборку подъезда и придомовой территории;

– следить за исправностью конструктивных элементов подъезда и своевременно их ремонтировать, восстанавливать отделку стен и потолков;

незамедлительно менять разбитые стекла в дверях и окнах;

– следить за состоянием ограждающих конструкций (стен) дома, проводить ремонт, включая капитальный, если повреждения произошли по вине управляющей компании;

– обеспечивать бесперебойную систему отопления, при необходимости — ремонтировать оборудование;

– содержать и ремонтировать стояки ХВС и ГВС, канализации;

– регулярно проверять исправность газового оборудования в квартире;

– следить за исправностью вентиляционных систем.

А также – иное, предусмотренное Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Управляющая компания должна содержать в порядке и, при необходимости, ремонтировать общедомовое имущество, находящееся в квартире.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. №416 г. «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» определен следующий порядок формирования и утверждения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений в многоквартирном доме для утверждения в зависимости от способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответственно, а в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме — одним из таких собственников. Управляющая организация должна проводить плановые осмотры общедомового имущества в МКД.

В идеале обслуживающая компания должна первой поднимать вопрос перед собственниками помещении о проведении текущего ремонта, составив дефектную ведомость и смету на основании плановых осмотров. В этом случае уже управляющая компания может обязать собственников помещений оплатить текущий ремонт, существенно подняв тариф. Но возможен и компромисс, если управляющая компания проведет текущий ремонт недорого, но работы будут растянуты на несколько лет.

Кстати, в перечень услуг и работ могут быть внесены услуги и работы, не включенные в минимальный перечень.

Такой перечень услуг должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Про ремонт

Давайте попробуем уяснить для себя, какие виды ремонта возможны.

Текущий ремонт – представляет собой услугу по устранению неисправностей в МКД, подлежащую обязательному исполнению в ходе содержания и ремонта общего имущества. Текущий ремонт необходимо производить не реже, чем раз в 3-5 лет. Однако наши обслуживающие организации предпочитают чинить, когда все «потекло», когда авария произошла.

Аварийный ремонт – это работы по устранению уже произошедшей аварии, причиной которых могут быть неисправности общедомового имущества и форсмажорные обстоятельства в том числе.

Капитальный ремонт – это масштабные работы, которые производятся не чаще одного раза в 25 лет. Капитальный ремонт оплачивается отдельным тарифом и не входит в строку «содержание и ремонт жилого помещения»

Внимание! Брать плату за капремонт при отсутствии решения общего собрания о сроках его проведения, стоимости работ по капитальному ремонту — незаконно!!!

По обращениям граждан проводились прокурорские проверки и было выяснено, что некоторые управляющие организации осуществляли незаконный сбор платы за капитальный ремонт в многоквартирных домах и ни разу не проводили капитальный ремонт.

Незаконные действия в данном случае обусловлены тем, что у управляющих организаций отсутствовало решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт. Такое решение должно приниматься ежегодно с учетом обоснованных предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов и порядке финансирования капитального ремонта.

Управляющие компании не выносили предложений о проведении капитального ремонта жителям многоквартирных домов, хотя это их обязанность, и должным образом не отчитывались о расходовании денежных средств, уплаченных гражданами на проведение капитального ремонта.

Кстати, обратите внимание: если дом ремонтировался по 185-ФЗ, то собственники вносили плату за капремонт, размер которой, как и было положено, устанавливался на общем собрании. Прошло время, и в ряде случаев, собственники уже полностью выплатили свою долю. Начисление платы за капремонт «по инерции» в таком случае — уже незаконно.

Ведущая рубрики:
Светлана КРАВЦОВА,
 консультант главы Воронежа

ТЕМ ВРЕМЕНЕМ

В прокуратуру Советского района обратились жители дома №4 по улице Перхоровича с просьбой проверить законность действий управляющей компании, сообщает прокуратура Воронежской области. В частности, граждан интересовали цифры в квитанциях на оплату услуг ЖКХ, касающиеся холодного водоснабжения на общедомовые нужды.

Сотрудники надзорного органа установили, что ООО «УК РЭК №22» с августа по октябрь 2013 года представило в расчетный центр сведения по расходу воды на общедомовые нужды с завышением установленного норматива.

По результатам проверки руководителя управляющей компании оштрафовали на 10 тыс. руб. за обман потребителей (ст. 14.17 КоАП РФ).

КСТАТИ

В соответствии с Постановлением Правительства РФ №731 от 23.09.2010 г. УК обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях своей деятельности, об оказываемых услугах, о работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о тарифах на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг.

АНОНС

В следующем номере мы поговорим о новом механизме проведения капитального ремонта, формировании фонда капитального ремонта, о том, кто такой региональный оператор и о том,  что такое спецсчет.