Государство нам поможет, банки нас не оставят

На прошлой неделе премьер Дмитрий Медведев подписал постановление, которое делает возможным приобретение жилья на льготных условиях. Правда – только в новостройках. Таким образом правительство решило поддержать население, банки и строительный бизнес. На субсидирование ставки в 13% банкам из федерального бюджета в 2015 году планируется выделить 20 млрд руб. Это позволит выдать ипотечных кредитов примерно на 400 миллиардов.

Правительство также ограничило и максимальную сумму выдаваемых кредитов: для Москвы и Санкт-Петербурга это 8 млн руб., для остальных городов – 3 млн. При этом заемщику необходимо будет внести первоначальный взнос не менее 20% от стоимости нового жилья. Действовать эта программа будет до марта 2016 года. Но в том случае, если до этого времени учетная ставка ЦБ упадет до 9,5% , выдача субсидий из госбюджета прекратится.

Для сравнения надо сказать, что по итогам 2014 года по всей стране было выдано ипотечных кредитов на сумму 1,7 трлн руб. Общий рост ипотечного кредитования составил 20%, в том числе – и в Воронежской области.

По количеству построенного жилья наша область в прошлом году побила даже советский рекорд – 1,5 млн кв. метров; из них только в областном центре возведено около 930 тыс. кв. м.

В 2014 году рынок недвижимости сотрясался дважды: первый раз – весной 2014 года, когда разгорелся конфликт на Украине. В этот период многие люди покупали квартиры для себя, опасаясь каких-либо серьезных политических и экономических перемен. То есть ситуация подтолкнула отложенный спрос. Второй этап – ноябрь-декабрь 2014 года, когда курс рубля начал снижаться по отношению к евро и доллару. Данный процесс оказал более значимое влияние на рыночную ситуацию, так как затронул не только обычных граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, но и вновь пробудил интерес частных инвесторов к вложению денег в недвижимость с целью дальнейшей перепродажи.

В конце декабря в Воронеже наблюдался просто ажиотажный спрос на недвижимость. По заявлению гендиректора АН « Трансферт» Бориса Колокольникова, у некоторых покупателей просто «сдавали нервы», и люди буквально дрались за квадратные метры. Квартиры разлетались, как горячие порожки. И те, кто раньше по полгода думал, ожидая снижения цен, брали квартиру, уже не задумываясь.

Повышенный спрос подогрел и цены на недвижимость. По данным Воронежстата, по итогам 2014 года новое жилье в регионе подорожало в среднем на 8,6%, а недвижимость на вторичном рынке – на 3,6%. Для сравнения: в 2013 году подорожание составило 4,4% и 1,9% соответственно. В четвертом квартале 2014 года стоимость одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке недвижимости составила 44741 рубль. На вторичном рынке жилья квадратный метр квартиры стоил дороже – 48137 руб.

Основной спрос воронежцев был сосредоточен в сегменте дешевого жилья: покупателей чаще всего интересовали однокомнатные квартиры площадью до 45 кв.м с черновой отделкой в панельных домах эконом-класса. При этом каждый второй ипотечный кредит в Воронежской области был выдан на строящееся жилье. Популярность долевки в первую очередь обусловлена тем, что цена квадратного метра в строящемся доме на 3-5 тыс. руб. ниже, чем в готовом.

По данным Росреестра по Воронежской области, за год в регионе заключено 23,2 тыс. договоров долевого участия; эта цифра более чем в два раза превышает показатель 2013 года.

Что же изменилось с начала текущего года на рынке недвижимости?

Прежде всего, поднялась ставка по жилищным кредитам. Если в течение 2014 года ипотеку можно было взять в среднем под 12,5%, то в декабре – уже под 13,2%. А в январе ставки выросли в среднем до уровня 18-19% годовых. Однако не все банки занимают деньги у Банка России, некоторые имеют свои дополнительные источники фондирования и могут позволить себе держать ипотечную ставку ниже значения ключевой. Поэтому взять относительно дешевый кредит у какого-нибудь крупного банка не представляло большого труда, если, конечно, речь идет о надежном заемщике. Кстати, количество не одобренных банком кредитов в январе выросло почти вдвое.

По данным АН «Инфолайн», в январе ипотечные кредиты в Воронеже и области выдавались в основном под 14,35% годовых. В первом месяце 2015 года жителями Воронежа и Воронежской области получено 864 жилищных кредита на сумму 1,143 млрд руб. При этом месяцем раньше, в декабре-2014, банки выдали 2286 займов на сумму более 3,2 млрд руб. Следовательно, январские ипотечные показатели по сравнению с декабрем снизились по количеству и объему на 62% и 64% соответственно, однако такое снижение является характерным для начала года.

Эксперты не ждут от 2015 года высокого спроса на жилье. «Рынок забрал все и чуть больше в конце прошлого года, – рассказывает аналитик АН «Инфолайн» Ярослав Лавриненко. – В ноябре-декабре люди, напуганные падением курса рубля, бросились покупать недвижимость, хотя многие планировали приобретение квартиры в 2015 году. Также вряд ли стоит ожидать массового выхода на рынок жилья, приобретенного в 2014 году.

Ажиотажный предновогодний спрос, безусловно, привел к снижению активности в новом году, однако квартирный вопрос никогда не перестанет быть насущным, а значит, покупать и продавать недвижимость будут и в период кризиса.

Что же касается цен на жилье, то с начала года стоимость квадратных метров также выросла, но не столь существенно, как, скажем, продуктов питания. Тем не менее, за первые два месяца 2015 года скачок цен в новостройках составил 2,4%. И предпосылок для снижения нет, так как сегодня дорожает все, в том числе и строительные материалы. С другой стороны, льготная ипотека, которую сейчас запускает правительство, безусловно, подогреет спрос на жилье, а предложений на первичном рынке сегодня не так уж много (большая часть была раскуплена в конце прошлого года).

ТЕМ ВРЕМЕНЕМ

Два крупнейших банка РФ, Сбербанк и ВТБ, решили снизить льготную ставку по ипотеке с 13% до 12% без увеличения объема государственных субсидий; главы банков проинформировали об этом первого вице-премьера РФ Игоря Шувалова.

Во вторник прошло очередное заседание правительственной комиссии по экономическому развитию и интеграции, в ходе которого обсуждались меры по устойчивому развитию жилищного строительства и поддержке ипотечных заемщиков.

Первый вице-премьер также поручил Минэкономразвития РФ и Росреестру назначить ответственных и провести работу по регистрации всех достроенных квартир для снижения бюрократических и иных издержек граждан – приобретателей жилья.