Гонка без лидеров

Областной план мероприятий по увеличению объемов строительства был представлен профессиональному сообществу. Встреча разработчиков из департамента строительной политики региона с ключевыми игроками региона состоялась на площадке Союза строителей Воронежской области.

ВОЗМОЖНО ЛИ НЕВОЗМОЖНОЕ

Нацпроект «Жилье и городская среда» критикуют, кажется, все эксперты. Как бы ни просчитывали эти высоколобые господа возможности строительного комплекса страны, прогнозы не выходят за объемы сдаваемого жилья в 75-78 млн кв.м в год. А планка, заданная нацпроектом (точнее, входящей в нацпроект федеральной программой «Жилье»), на треть выше: 120 млн кв.м уже в 2024 году.

Воронежская область по объемам ввода жилья – в числе передовиков: 1,76 млн кв.м по итогам прошлого года, по относительным цифрам мы опережаем и Москву, и Питер. Но базовая задача (один «квадрат» на одного человека в год) предполагает ежегодную сдачу 2,5 млн кв.м – и цель, по сути, от нас так же далека, как и для москвичей с их 40 процентами плана.

Беда в том, что прогнозы экспертов по рынку жилья не улучшаются. Динамику притормозила реформа строительства с переходом от долевки к эскроу-счетам, а также нарастающий дефицит земельных участков, падение платежеспособного спроса населения. Все, кто мог купить квартиру в качестве инструмента инвестиций, уже сделали это. А остальные ждут новых льготных ипотечных программ или просто повышения зарплаты.

Заместитель руководителя регионального департамента стройполитики Артур Кулешов, выступая перед застройщиками региона, сказал честно:

– Нам доведен план, выполнить который мы не сможем, если будем работать так, как работаем сейчас. И чтобы вый­ти на те позиции, которые наметило для области руководство страны, нужен хорошо проработанный план и серьезные усилия.

ЧТОБ ЗЕМЛЮ В РАЙОНЕ ПОД СТРОЙКУ ОТДАТЬ

Ключевые параметры плана прозвучали музыкой для измученных тревогами застройщиков: каждый пункт обещал какие-то преференции и субсидии.

В региональную версию документа вошли шесть основных задач, 20 основных мероприятий и 159 мероприятий. Первая из задач – «обеспечение эффективного использования земель с целью массового жилищного строительства».

Пока что работа над этим у профильных структур облправительства находится, можно сказать, в философской стадии. Специалисты бьются над списком критериев, по которым участки можно назвать неэффективно используемыми – и начать процедуру по их изъятию под нужды строительства.

– После определения критериев следует провести инвентаризацию всех земель в областном центре и муниципальных районах – в первую очередь, прилегающих к Воронежу, – сказал Артур Кулешов. – Результатом этой работы должно стать появление сводного реестра и перечня земельных участков на территории Воронежской области, которые можно вовлекать в оборот под жилищное строительство.

УЧАСТКИ «ПОВТОРНОГО ЗАСЕЛЕНИЯ»

В Воронеже такому «изъятию» неплохо было бы подвергнуть «раздербаненные» земли под советскими предприятиями, которые вместе с разваливающимися сооружениями уродуют город. Но до сих пор не удалось, например, ничего сделать с земельным наследием завода им.Коминтерна. И, можно не сомневаться, нынешние землевладельцы будут держаться за эти лоскуты правдами и неправдами. Вопрос решится нескоро.

То же можно сказать и про земли Министерства обороны, которые сегодня легко уходят с молотка, но строителям они практически не достаются – заходят на спекулятивный круг. На эту ситуацию в ходе совещания жаловались даже представители ДСК, у которых с землей проблем, казалось, никогда не было.

Более реальными представляются перспективы работы с застроенными территориями. Но здесь строители уже давно обосновали необходимость помощи в реконструкции сетей. И практически заморозили программу, ожидая реакции властей.

Вице-мэр Воронежа по градостроительству Владимир Левцев немного ободрил профессионалов: сообщил, что регион уже обратился в Минстрой по двум вопросам: увеличению плотности застройки и софинансированию строительства инженерных сетей.

О реакции федералов пока неизвестно, но область готова помочь областному центру и в строительстве внешних сетей: вероятнее всего, уже со следующего года на это будут выделены соответствующие субсидии.

СУБСИДИЙ БУДЕТ ДОСТАТОЧНО

«Берег» попросил главу воронежского Союза строителей Владимира Астанина уточнить некоторые из прозвучавших фактов.

– Реально ли просить у властей и софинансирования инфраструктуры, и повышения плотности застройки?

– Если строителям помогут с проведением сетей, то необходимость в повышенной плотности или этажности отпадет. Ведь для чего нужно уплотнение – чтобы выйти на рентабельность проекта. Если власть поможет с прокладкой сетей, это в той же степени повысит рентабельность. Беда в том, что пока у нас нет примеров ни того, ни другого подхода. Но в конце концов именно судьбу наших гигантских планов решит спрос. Стабильно растущие доходы граждан и низкий процент ипотечных кредитов более важны, чем любые специфические меры поддержки отрасли.

ЭСКРОУ – НЕ СТОЛБ…

По неофициальной информации, многие квартиры в воронежских новостройках (как и всюду по стране) летом скупили сами застройщики через аффилированные компании. Это было необходимо, чтобы получить право на достраивание домов по старым правилам. Сейчас эти квартиры перепродаются реальным покупателям, но оформляются уже по договорам уступки права требования. То есть новостройки по факту сделки «оседают» в статистике как вторичка.

– В целом только 10% МКД в области строится сегодня по новой схеме, – сказал Владимир Астанин. – Так что экватор реформы пока далеко не пройден.

Строится в Воронеже по эскроу-схемам 10%, а реализуется, по данным портала Domofond, только 1%. А в среднем среди городов-миллионников показатель – 11%. Что ж, можно сказать, воронежские строители опять оказались хитрее всех. Зато рынок цел: в то время как в стране посыпалось 500 крупных компаний, в Воронеже остаются «на ногах» все известные игроки.

СПРАВКА

С 1 июля вступил в силу закон, обязывающий застройщиков использовать эскроу-счета. Это специальные банковские счета, на которых аккумулируются деньги граждан до ввода дома в эксплуатацию и регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. Только после этого банк перечисляет средства дольщиков застройщику.

КСТАТИ

Средняя цена «квадрата» жилья в новостройках Воронежа в августе составила чуть более 50 тыс. руб. Это на 1,4% больше, чем в июне, следует из сообщения портала Domofond.