Успеть в уходящий поезд?

Объединенное кредитное бюро (ОКБ) на днях сообщило печальную новость: в 2016-м число просроченных ипотечных кредитов выросло на 39% – до 114100. Из них 42300 просрочено более 90 дней – рост «токсичных» долгов за год превысил 20%. Все это происходило на фоне ипотечного бума: россияне будто торопились «надышаться» воздухом собственного жилья, пока гром не грянул и мужики не начали креститься при появлении судебных приставов. А Центробанк подсчитал ипотечные долги, включая те, которые пока еще платятся вовремя: 4,4 триллиона рублей!

Многие воронежцы попали в ситуацию, как в скетче «Уральских пельменей»: «Зато мы живем в отдельной, в нашей с банком квартире!».

Сомненья прочь!

Последние три года ипотечный рынок качало то вверх, то вниз. По данным ЦБ, в январе 2014-го средняя ставка по ипотеке была 12,2% годовых. Максимум в 14,7% зафиксировали в марте 2015-го. К марту 2016-го она опустилась до 12,1%, но уже через 5 месяцев поднялась до 13%.

Чтоб успокоить рынок, правительство РФ в январе 2016-го выделило 4,5 млрд руб. на программу помощи проблемным ипотечникам, имеющим несовершеннолетнего ребенка или детей-инвалидов, и ветеранам боевых действий. Количество ипотечных кредитов к тому времени за год упало почти на 40%, в Воронеже спрос на жилье снизился до 50%, а просроченный долг по ипотеке достиг 574 млн руб. (в Москве – 21,3 млрд).

В нашем городе маневр правительства уже в январе привел к всплеску заявок на ипотеку. К тому же граждане торопились на уходящий с 1 марта поезд госпрограммы по субсидированию ипотеки.

К марту-2016 общий долг россиян по ипотеке достиг 3,9 трлн руб., из них просрочены платежи свыше чем на 66 млрд руб., а Воронежская область стала лидером Черноземья по ипотечным долгам. Вызвав эту волну, правительство продлило на год госпрограмму поддержки ипотеки – для спасения строительной отрасли, намылившейся рухнуть в финансовую пропасть. Максимальная ставка по этой программе – 12%, а разницу с рынком доплачивал банкам бюджет. Но кое-что в программе изменилось: раньше банкам доплачивали разницу между 12% и ключевой ставкой Центробанка, увеличенной на 3,5 п.п, а с 1 марта – до ключевой ставки плюс 2,5 п.п. Из-за снижения ставки за год с 14% до 10,5% максимальная субсидируемая ставка упала с 17,5% до 13% – вместе со спросом на ипотеку.

В начале апреля ЦБ сообщил, что ставки по ипотечным кредитам в России в феврале снизились до 12,1%, упав до минимума с начала 2014-го.

В мае президент Путин велел найти способ снизить ставки по ипотеке, не нагружая госбюджет новыми расходами. «За последние пять лет именно ипотечное кредитование позволило обеспечить рост объемов ввода жилья на 60%, а по объемам экономкласса – на 90%». А министр экономического развития Улюкаев, впоследствии арестованный, сообщил о настоящем буме, возникшем на рынке ипотеки. В июне этот бум вызвал рост ставки по ипотеке до 12,94%, но количество ипотечных кредитов выросло на 49,8% за год. И уже тогда появилась информация о том, что из-за снижения доходов населения просроченные долги по ипотеке в Воронежской области заметно растут.

К августу воронежцы взяли более 6 тыс. ипотечных кредитов – на 26,3% больше, чем год назад. И тогда же Путин на встрече с президентом Сбербанка Грефом посоветовал россиянам брать ипотеку, не дожидаясь снижения ставок. Греф ему сообщил, что в России средневзвешенная ставка по кредитам на новостройки на 1.07.2016 составила 13% годовых (на вторичном рынке, по данным Frank Research Group – 15,4%), но в 2017-м она может упасть ниже 11%. Однако он согласился с Путиным, что россиянам надо срочно брать ипотеку, а то из-за снижения ставок жилье наверняка подорожает. К тому же в марте 2017-го госпрограмма теперь уж точно завершается.

Россияне, понятное дело, президента послушались и охотно брали ипотеку, хотя финансовый омбудсмен Павел Медведев тогда же преду­преждал: «Как бы ни падала цена на жилье, оно все еще слишком дорого по сравнению с российскими зарплатами. И к таким серьезным кредитам нужно подходить осторожно».

В Воронеже риелторы отмечали, что отложенный спрос на новостройки, на который надеялись застройщики, исчерпан и перешел в обмены на вторичном рынке.

В октябре ЦБ подсчитал, что россияне активно возвращают кредиты, и объем досрочно погашенной ипотеки в Воронежской области в I полугодии вырос на 25,8%. За январь – сентябрь 2016-го воронежцы оформили более 9400 ипотечных кредитов на 13,6 млрд руб., а долг по ипотеке к началу октября достиг 54,1 млрд руб.

В ноябре АИЖК сообщило, что объем выданных россиянам ипотечных кредитов за январь – октябрь 2016-го вырос на треть – до 1,15 трлн руб., на 32% больше, чем в прошлом году; ипотеку взяли около 675 тыс. семей. Бум этот связан с возвращением ставок по кредитам на докризисный уровень вслед за снижением ключевой ставки ЦБ.

Богатые тоже платят

В том же ноябре строителям пришла очень тревожная новость: с 2017-го в Подмосковье вводят налог на непроданное жилье – 2% от кадастровой стоимости. Там власти насчитали 5432 квартиры в домах, которые приняты в эксплуатацию, но не проданы. Их общая кадастровая стоимость превышает 20 млрд руб. и может принести бюджету области ~440 млн руб. Чтобы не лишиться их, владельцам такого жилья надо срочно его продать. Или втюхать банку за невозвратные кредиты. Если удастся. Потому что банки нынче тоже не дураки – брать не очень-то ликвидное жилье. ВТБ-24, например, в прошлом декабре выставил на торги больше сотни залоговых объектов, но успехом похвастаться не мог: цены были выше рыночных, а покупка на таких торгах чревата: отчаявшиеся «партнеры» банка порой категорически отказываются освободить объект, о чем новый владелец узнает лишь после покупки. А еще они могут через суд оспорить переход права собственности к банку и даже саму процедуру аукциона – на это у них есть по закону три года с момента взыскания.

Налог на непроданное жилье наверняка понравится властям многих регионов. К тому же он гармонирует с «Основными направлениями налоговой политики на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годов»; главное в нем – сбор налогов. Все это понуждает строителей и банки быстрее избавляться от «лишнего» имущества.

В декабре сенатор Сергей Лукин сообщил о гипотетическом потенциале рынка в Воронежской области: при снижении ставки по ипотеке до 7-8% годовых жилье смогли бы приобрести 15300 семей.

Вот только кто б ее уменьшил…