«Сверхприбылей больше не будет»

Говорите, в стране – кризис? Тогда почему показатели ввода жилья в Воронеже в 2014 г. превысили показатели даже лучших советских лет? Почему в городе продолжается не только жилищное, но и социальное, и промышленное строительство?

По мнению вице-мэра Воронежа по градостроительству Владимира Астанина, показатели роста этого сегмента экономики говорят о том, что строительный комплекс областного центра уже настолько развит, что краткосрочные экономические потрясения неспособны серьезно его пошатнуть.

Больше, чем по всей области

– Владимир Иванович, а что собой представляет строительный комплекс города в целом?

– Прежде всего – мощную силу, которая занимается не только возведением объектов, но и производством стройматериалов, конструкций, изделий, выполняет многие смежные работы, имеет свое транспортное обеспечение, производственную базу, решает вопросы переобучения и переподготовки специалистов.

1,3 млн введенных квадратных метров, сданных в 2014 г., – это не только один из лучших показателей местного строительного сообщества за все время его существования. Надо сказать, что по вводу жилья на долю Воронежа в 2014 году приходится 924 тыс. кв. м, или 60% от общего регионального объема. Проще говоря, в областном центре сегодня жилья строится больше, чем во всех муниципальных районах вместе взятых.

– Но жилье – только один из показателей. А как строительные компании города участвуют в возведении социальных и инфраструктурных объектов?

– Такое строительство под силу, в основном, только крупным строительным предприятиям, которые, правда, занимают у нас до 80% объема всего рынка. Поэтому оно идет неплохими темпами. В прошлом году, например, только ОАО «ДСК» ввело вторую очередь рынка «Придача», построило рынок «Воронежский», многофункциональный центр «Романовский». Это – крупные объекты, которые сегодня во многом формируют лицо города.

Кроме того, надо понимать, что крупные компании, как правило, реализуют столь же крупные проекты жилой застройки, а они проводятся уже на совершенно новых земельных участках. Поэтому им приходится и заново тянуть сюда инженерные коммуникации, и строить здесь детские сады, магазины. Так что эта работа у наших строителей не останавливается ни на минуту.

Нужен клиент – построй детский сад

– Но строительство социальных объектов – дело не только коммерческих предприятий. Прежде всего, насколько я понимаю, это – задача органов муниципальной власти…

– Совершенно верно. И город ее решает. Например, только в рамках адресной инвестиционной программы в прошлом году потрачено порядка 800 млн руб. из городского и областного бюджетов на капитальное строительство. За эти деньги мы возвели два новых детских сада на 220 мест каждый, спорткомплекс для гимназии им. Басова, проводили реконструкцию парка «Динамо», вели работы по канализационным сетям.

Кроме того, в городе заложены две школы. Одна – на 500 учащихся, в Репном – будет сдана уже к 1 сентября текущего года. Работы здесь выполняет ЗАО «ВМУ-2». Школа же на 825 мест в микрорайоне «Дубрава» будет сдана ЗАО СМП «Электронжилсоцстрой» в следующем году.

– А сами застройщики участвуют по своей инициативе в строительстве, например, детских садов?

– Разумеется. В городе реализуется программа муниципально-частного партнерства, в рамках которой строители по согласованию с администрацией возводят новые дошкольные объекты в районах собственной застройки, а город их потом выкупает. В прошлом году, например, возведено семь таких объектов, в текущем ожидаем строительства еще двух. Показательный момент: из 1400 новых мест в детских садах, появившихся в 2014 г., 1020 появилось именно благодаря реализации программы муниципально-частного партнерства.

Но мы понимаем, что потребность в дошкольных учреждениях этим не закрывается. Поэтому, например, мы заявились для участия в федеральной программе, чтобы построить новый детский сад на ул.Ломоносова, где у нас вообще нет социальной инфраструктуры, и еще один – в районе новых кварталов по ул.Шишкова. Положительное решение на федеральном уровне должно быть принято в ближайшее время.

– Как вы думаете, муниципально-частное партнерство со строительными организациями продолжится?

– Уверен, что да. Сейчас, например, в рамках этой программы строится физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК) в микрорайоне Придонской. Кроме того, строители уже предлагают возведение тех или иных социальных объектов. Например, в районе территории по адресу Московский пр., 142 сегодня возводится крупный жилой массив. По проекту планировки, здесь должны быть построены также школа и два детских сада. И ООО «ИП К. И. Т.» уже предлагает взять на себя один из детских садов.

Вообще, строительные компании понимают, что требования клиентов постоянно повышаются. И если они решают приобрести квартиру в новом микрорайоне, то ждут наличия здесь элементарной социальной инфраструктуры. Хотя бы детского сада. Поэтому я уверен в будущем программы муниципально-частного партнерства.

Но хотелось бы, чтобы по тем же детским садикам застройщики не только возводили объекты и передавали их нам. Может, они решат и сами взять дошкольные учреждения под собственное управление, а город в рамках программы муниципально-частного парт­нерства компенсировал бы им часть затрат на пребывание здесь детей.

На благо воронежского футбола

 – Вы обмолвились о строительстве физкультурно-оздоровительного комплекса. Есть ли планы по строительству иных спортивных объектов в Воронеже?

– Мы сегодня с областным управлением физкультуры и спорта работаем над включением в федеральную программу проекта строительства сразу четырех ФОКов из сборных конструкций на пришкольных территориях. Это – полноценные физкультурно-оздоровительные комплексы, которые уже давно массово строятся в районах области. Почему бы и нам не поставить несколько таких? Тем более, потребность в них – громадная.

– А в рамках подготовки к чемпионату мира по футболу не планируется никаких капитальных работ?

–На ближайшее время запланирована реконструкция стадионов «Чайка» и «Локомотив», которые станут местами базирования сборных команд-участниц чемпионата. Сейчас объявляем конкурс на разработку проектной документации, думаем уже к концу года получить и ее, и заключение экспертизы. Это нам позволит уже в январе подать заявку на финансирование работ из федерального бюджета.

– Большое финансирование, если не секрет?

– 94 млн руб. на каждый объект. Каждый из стадионов должен быть реконструирован до конца 2017 г.

– Кстати, как планируете использовать их после завершения ЧМ-2018?

– Они будут перепрофилированы под нужды как массового, так и профессионального футбола Воронежа.

Развитие – без сверхприбылей

– В прошлом году в Воронеже был дан старт реализации программы развития застроенных территорий. Началось освоение участка на ул.9 Января, но дальше дело пока не пошло… Почему?

– Понимаете, с одной стороны, это – очень важная для города программа: жилье, построенное в довоенную и послевоенную эпоху, как правило, уже не подлежит ремонту, его нужно сносить, а людей – расселять. И в этом кроется серьезная проблема. Мероприятия по расселению требуют вложения серьезных средств, продолжительны по времени. Надо решать вопросы реконструкции инженерной инфраструктуры. Плюс – до сих пор не решены проблемы с выкупом у собственников гаражей и сараев, которыми застроены внутридворовые территории в таких кварталах.

Все это делает экономику проекта для потенциальных инвесторов неинтересной. Им проще найти участок на окраине и начать осваивать его с нуля. Поэтому администрация пытается изыскать возможности удешевления для застройщиков участия в программе развития застроенных территорий.

– Эти попытки удачны?

– Отчасти – да. Нам удалось получить разъяснение от Минстроя, которое говорит о возможности расселять аварийное жилье за бюджетные деньги в рамках Федерального закона №185-ФЗ на участках, отдаваемых под развитие. Раньше в случае, если квартал передавался инвесторам, все действия в рамках 185-го закона здесь прекращались. Полученное разъяснение позволяет несколько снизить для инвестора стоимость участия в программе.

– У нас много таких площадок?

– Городской программой развития застроенных территорий определены 23 участка. Здесь расположены 711 домов, которые подлежат сносу, из них 112 – в рамках 185-го закона.

– Но они не формируют целые территории?

– К сожалению, нет. Они расположены в разных концах города. Причем, снос их происходит не единовременно, что также добавляет сложностей.

– Застройщик может начинать строительство сразу, или только после полного расселения домов, определенных под снос?

– Это – еще один момент, который мы смогли отстоять в целях повышения интереса инвесторов к участию в программе. Раньше строителям приходилось сначала расселять людей, а уже потом строить. Сейчас же мы позволяем начинать возведение первого дома после подготовки стартовой площадки. Это значительно упрощает работу с собственниками, потому что с человеком проще договориться, если предложить ему жилье в квартале, к которому он привык.

Кроме того, ведем переговоры с ресурсоснабжающими организациями, пытаемся убедить их поучаствовать в реконструкции сетей на тех участках, которые мы отдаем под развитие. Они в этом тоже заинтересованы, потому что смогут провести реконструкцию не под группу домов, как это сделают сами строители, а под целую крупную территорию. Если получится – это еще более удешевит проекты развития.

Но в целом, конечно, застройщикам нужно понять, что эпоха сверхприбылей для них завершилась. Да, можно осваивать совершенно новые участки на окраинах, можно развивать застроенные территории в центральной части города, но прибыль что в одном, что в другом случае будет только позволять предприятиям нормально работать и развиваться. Излишней «пенки» в отрасли уже не будет.

Не допустить обмана дольщиков

– Владимир Иванович, понятно, что результаты строительного комплекса за прошлый год во многом базируются еще на докризисном фундаменте. Можно ли уже спрогнозировать показатели ввода недвижимости по итогам 2015-го года – когда кризисные тенденции успеют отразиться на экономике уже в полную силу?

– Конечно, можно. Надеюсь, что негативные тенденции не окажут на этот рынок очень уж сильное влияние. Мы подвели итоги первого полугодия, которые обнадеживают. Достаточно сказать, что по вводу многоквартирных жилых домов показатели полугодия (264 тыс. кв. м) на 65% выше результатов аналогичного периода прошлого года (160 тыс. кв. м). Правда, прогнозы на этом результате я бы строить не стал: основное количество вводов в эксплуатацию приходится все же на конец года. По той же причине я бы не стал делать трагедии из того, что ввод индивидуальных жилых строений (ИЖС) серьезно замедлился по сравнению с первым полугодием 2014 г.

В целом же мы ожидаем, что результат по ИЖС будет примерно таким же, как в прошлом году. По многоквартирным жилым домам некоторое снижение, уверен, будет, но все равно мы должны выйти на показатель в 650-700 тыс. кв. м.

– На чем основываются эти надежды?

– Прежде всего, на том, что в строительном комплексе резко выросла дисциплина возведения домов, где используются средства дольщиков. А таких объектов у нас по-прежнему очень много.

– А за счет чего удалось добиться роста этой дисциплины?

– Во-первых, за счет повышения правовой грамотности дольщиков. Сегодня ситуация уже отличается от той, что была еще 5-7 лет назад. Люди внимательно читают договоры, и если застройщик нарушает сроки, сразу идут в суд. И суд заставляет девелопера платить неустойки, причем весьма серьезные.

Во-вторых, мы совместно со структурами правительства Воронежской области регулярно контролируем ход строек, ведущихся с привлечением средств населения. И реагируем при малейшем нарушении компаниями графика возведения объекта.

В городе и области сегодня серьезно озабочены вопросом недопущения появления новой волны обманутых дольщиков, что дисциплинирует строителей.