ЖКХ в вопросах и ответах

В последнее время большое количество жалоб поступает от жителей Советского района, проживающих на улице Курчатова. Суть обращений – непонятные обстоятельства появления новой управляющей компании, ООО УК «ЖилУют». Жители утверждают, что ранее их дома обслуживало ОАО «УК Советского района». Никаких общих собраний о смене обслуживающей организации собственники не проводили, никаких объявлений о проведении таких собраний не было, и, по мнению заявителей, ОАО «УК Советского района» незаконно передало персональные данные жильцов в ООО УК «Жил­Уют», предварительно сговорившись. Паспортные данные, технические документы – все это теперь находится у нового юридического лица.

В ноябре пришли платежные документы с реквизитами новой управляющей компании. В некоторых домах плата за холодное и горячее водоснабжение была выставлена без учета показаний индивидуальных приборов, не были соблюдены нормативы по ХВС на ОДН, ГВС на ОДН, по электроэнергии на ОДН. (По данным вопросам проводит проверку управление муниципального жилищного контроля.)

В последнее время обнажилась еще одна проблема. В многоквартирных домах установлены домофоны. Плата за них выставляется в платежном документе. Денежные средства ранее перечислялись, например, в ИП Виноградова. Жильцы стали получать отдельные платежки за домофон от этой организации. Первые домофоны устанавливались еще в 1998 году на основании решений общих собраний жильцов. Оказалось, что ООО УК «Жил­Уют» перезаключило договор на проведение ТО домофонов со сторонней организацией ООО «Ресурс-Контроль». Может ли управляющая компания без решения общего собрания перезаключить договор? Имеют ли право организации, которые занимаются установкой и обслуживанием домофонов, в обход управляющей компании заключать с жильцами договоры напрямую и принимать оплату? Может ли управляющая компания по своему усмотрению найти подрядчика и заключить с ним договор?

Организации, которые занимаются установкой и обслуживанием домофонов, могут выставлять плату напрямую собственникам. Это возможно, если такая организация способна выпускать платежные поручения самостоятельно, а это финансовые издержки. Поэтому удобнее договариваться с обслуживающими организациями о включении такой платы в основной платежный документ отдельной строкой, но в соответствии с решением, принимаемым жильцами на общем собрании с учетом того, что прописано в договоре на обслуживание.

Домофон – это дополнительная услуга. Только собственники определяют, нужна ли им она или нет. Основной системой безопасности, обеспечивающей контроль и управление доступом в жилое помещение, в настоящее время является переговорно-замочное устройство (ПЗУ), в широком обиходе известное как домофон. Решение об установке и обслуживании ПЗУ в подъезде жилого дома должно приниматься на общем собрании жильцов. Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, подъезды и двери подъездов относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Установка домофонов (а монтаж проводится на подъездные двери) относится к капитальному ремонту многоквартирного дома в соответствии с Приложением №3 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда. Следовательно, решение об установке домофона принимают все жильцы на общем собрании собственников. Если из присутствующих 2/3 проголосовало «за», то согласно Жилищному кодексу РФ (статья 46) домофон должен быть установлен. Это решение обязательно для всех собственников многоквартирного дома независимо от их присутствия на общем собрании и согласия.

В случае если все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному собственнику, решение о капитальном ремонте дома (в частности, установке домофона) принимается единолично и оформляется в письменной форме в соответствии с Жилищным кодексом РФ (статья 46, п.7). С момента установки новой двери всем собственникам дома придется платить за содержание и обслуживание домофона. Тарифы на обслуживание, кстати, обсуждаются на том же собрании, утверждаются собственниками жилья и закрепляются в договоре на обслуживание (заключается между конторой и управляющей компанией). Устанавливается абонентская плата, которая предусматривает последующий ремонт общеподъездного оборудования, установленного по договору, и профилактический осмотр этого оборудования.

Практика показывает, что бывали случаи, когда в одном подъезде хотели установить домофон, в другом нет. В этом случае принималось решение жильцами подъезда и оформлялся протокол. Сейчас же обязательным приложением к протоколу является поквартирный список жильцов, в котором указываются: номер квартиры, фамилия ответственного квартиросъемщика или собственника, наименование юридических лиц – арендаторов и собственников нежилых помещений, если они могут пользоваться ПЗУ, подписи граждан. На собрании принимается порядок распределения платы за установку базового оборудования ПЗУ и металлической двери. Абонентские устройства и электронные ключи сверх количества, соответствующего базовому комплекту (дополнительные электронные ключи), проживающие оплачивают самостоятельно в соответствии с выбором их типа и количества. Приемка выполненных работ производится ответственным по подъезду либо председателем совета МКД, если он избран, и представителем управляющей организации в присутствии сотрудника монтажной организации.

Управляющая компания на основании решения собственников включает в платеж дополнительную строку, именуемую «домофон». До сих пор так и было, но в последнее время увеличилось количество недобросовестных управляющих компаний, которые не переводят денежные средства, полученные от населения, по этой строке. Важно: какие условия прописаны в договоре по установке и дальнейшему обслуживанию домофона, сроки действия такого договора, а также – что прописано в договоре на обслуживание между управляющей организацией и жильцами дома. Зачастую по незнанию наши собственники подписывают договоры не читая. Последствия таковы, что управляющая организация может самостоятельно выбирать организации, с которыми считает нужным работать, по своему усмотрению без согласования с советом МКД, игнорируя жильцов. В любом случае необходимо разбираться компетентным органам: Государственной жилищной инспекции Воронежской области либо прокуратуре.

Надеемся, что наши советы уберегут вас от ошибок!

Светлана КРАВЦОВА,
консультант главы Воронежа

Прием граждан ведется по понедельникам, средам, пятницам
с 9.00 до 13.00. Пр. Революции, 33.

Конторы, которые занимаются установкой домофонов, обязаны заключать договор на установку, обслуживание и любой другой вид договоров с управляющей компанией или ТСЖ. Согласно закону, такой договор действителен лишь при наличии протокола общего собрания жильцов. Договор и акты работ могут оформляться и с каждым собственником в отдельности. Договор, заключенный по иному принципу, не имеет юридической силы.

В договоре на обслуживание обязательно указывается:

– состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление;

– порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы;

– порядок контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления.