Снос во имя развития

В столице Черноземья начинает работу программа развития застроенных территорий. После, без малого, пяти лет обсуждений, городская власть все-таки нашла механизмы ее реализации силами местных застройщиков.

Первая ласточка

Участок, ограниченный улицами 9 Января, Краснодонской и Семилукской. Еще не так давно здесь, в домах послевоенной постройки по улице 9 Января №№175 и 177, жили люди. Однако после того, как эта территория площадью 1,69 га была получена ОАО «ДСК» для дальнейшего ее развития, воронежцам были предоставлены 22 новые квартиры общей площадью в 1,5 раза больше той, что они имели раньше.

Все вопросы с расселением завершены, инвестор разработал и утвердил проект планировки освободившейся территории.

– До 2020 года мы предполагаем возвести здесь пять 10-этажных жилых домов, в которых будут проживать порядка тысячи человек, – рассказывают о своих планах в компании. – Кроме того, тут же разместятся объекты торговой и социальной инфраструктуры: магазины, физкультурно-оздоровительный центр, кабинет врача общей практики.

В ДСК убеждают: из общей площади участка непосредственно под жилую застройку будет отведено лишь 0,38 га. Территория же общего пользования составит 0,49 га. Остальное пойдет под строительство инфраструктурных объектов: котельной, подъемно-насосной станции, теплопункта. Ну и, естественно, парковок.

– Этот проект – первый из тех, что определены муниципальной программой под развитие, – говорит руководитель управления строительной политики администрации Воронежа Виктор Владимиров. – Здесь инвестор предоставил собственникам квартиры в имеющихся у него новостройках. Но программа предусматривает и иной вариант расселения людей из ветхого и аварийного жилого фонда.

Вариант этот достаточно прост, но в то же время – весьма интересен жильцам, которые хотят сохранить привычный район проживания. Большинство из определенных под снос существующего и строительство нового жилья территорий имеет возможность для возведения здесь одного многоквартирного жилого дома без сноса старого жилфонда. Компании возводят эти дома за счет собственных средств и переселяют в них жильцов. После чего уже сносят их дома и начинают строительство других объектов.

– При этом, конечно, мы должны понимать, что если у инвестора есть квартиры в других районах, которые интересны собственникам, то никто не мешает ему переселить людей в них, если они того пожелают, – поясняет Виктор Борисович.

Возможность строительства первого дома для «волнового» переселения сюда жильцов, появилась относительно недавно. Ранее инвестор должен был полностью расселить все ветхие и аварийные жилые дома, расположенные на территории, и только потом начинать строительство. Это требовало от него серьезных вложений на начальном этапе работ, что отпугивало многих потенциальных застройщиков. Плюс – нередко они наталкивались на нежелание людей переселяться в другие районы.

«Сарайная» помеха

Возможность так называемой реновации жилых кварталов обсуждалась в Воронеже очень давно, задолго до принятия в 2010 году. Воронежской городской Думой указанной программы. Ведь ее плюсы для города очевидны всем.

Во-первых, ликвидируется старый жилфонд, который не только портит облик города, но и представляет определенную угрозу для проживающих в нем людей. Во-вторых, появляются новые строительные площадки, причем не на окраинах, а в непосредственной близости к центру города. Так, в списке территорий, определенных для развития, есть площадки, примыкающие к Московскому проспекту, улицам 45 стрелковой дивизии, Ленинградской, Пирогова и т. д.

Впрочем, даже после принятия программы, в беседе с корреспондентом «Берега» один из ее непосредственных разработчиков – депутат Воронежской городской Думы Иван Кандыбин скептически высказывался по поводу возможностей ее реализации. Парламентария смущали сложности по переселению людей, с которыми обязательно столк­нется потенциальный инвестор. Ведь собственники жилья зачастую выдвигали завышенные требования к строителям, несоответствующие здравому смыслу.

В случае расселения через механизм развития застроенных территорий имеется возможность принудительного переселения собственников аварийных домов через процедуру изъятия, что серьезно ограничивает возможность возникновения у них чрезмерных запросов при выкупе.

Однако, как признает Виктор Борисович, определенные сложности подобного плана все равно остаются на повестке дня, но их уровень совершенно несопоставим с тем, что был еще несколько лет назад.

Впрочем, если с переселением законодатель вопрос худо-бедно, но решил, то вот с выкупом надворных построек (гаражей и сараев) все не так просто. Права выкупить их в принудительном порядке у органов власти или инвесторов на сегодняшний день не имеется, поэтому приходится договариваться в каждом случае отдельно. А это тоже нелегко, потому что люди, видя интерес к объекту со стороны застройщика, опять начинают выставлять непомерные требования.

– Сейчас в Госдуме рассматривается законодательная инициатива, призванная уточнить формулировку пунктов 5 и 8 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации и предусмотреть возможность изъятия объектов капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, – поясняет руководитель. – Законопроект этот направлен на решение вопросов именно территорий, в отношении которых приняты решения о развитии.

Вопросы роста. Этажей

По словам первого вице-мэра Воронежа по городскому хозяйству Сергея Крючкова, проекты развития застроенных территорий несут в себе еще один «подводный камень». Если вчера на той или иной территории стояло 5-6 двухэтажных домов послевоенной застройки, то завтра на их месте может возникнуть 3-4 высотки, в которых будет проживать в десятки раз больше людей, чем прежде.

– Такая ситуация, естественно, приведет к увеличению количества частного транспорта, плюс – к росту нагрузки на общественный пассажирский транспорт, – говорит Сергей Александрович. – Поэтому каждый проект планировки территории, предоставляемый инвесторами, должен проходить тщательную и всестороннюю экспертизу. И все, что касается размещения новых домов и плотности застройки, как заверяет первый заместитель главы городской администрации, обязательно будет согласовываться с целым рядом управлений мэрии: строительной политики, дорожного хозяйства, транспорта и ЖКХ.

Коммунальщиков сюда привлекают неспроста. Изменение плотности застройки неминуемо приведет к увеличению нагрузки на инженерные сети, потребуется увеличение мощностей.

– Тут надо тщательно продумывать вопросы, в том числе энергосбережения, – считает Сергей Крючков. – Почему бы, например, не предусмотреть во вновь построенных домах возможность поквартирного отопления? Да, это несколько ограничит строителей в этажности возводимых зданий. Но, думаю, для подобных кварталов 9-10 этажей – вполне достаточно. А на такую высоту можно тянуть газопроводы и устанавливать котлы.

Насколько заинтересуют такие предложения инвесторов? Ответ на этот вопрос должно будет дать участие воронежских строительных компаний в аукционах, которые уже в ближайшем будущем станет проводить мэрия Воронежа. В администрации говорят о том, что следующими территориями, которые власти выставят на торги, станут участок, ограниченный улицами Конструкторов, Крымской и Пирогова, а также территория, примыкающая к переулку  Отличников.

В соответствии с программой «Снос и реконструкция ветхого многоквартирного жилищного фонда в городском округе г. Воронеж», утвержденной решением Воронежской городской Думы от 14.07.2010 №150-III, на территории областного центра находится 22 застроенные территории в различных частях города общей площадью 201 га, на которых расположены 707 ветхих и аварийных домов. В отношении трех кварталов приняты решения о развитии, и в ближайшее время планируется принять такое же решение в отношении еще семи. На общей площади в 26,01 га расположены 125 ветхих и аварийных домов.