Газета,
которая объединяет

ЖКХ в вопросах и ответах

Это нужно знать собственникам жилья

Уважаемые читатели! Поговорим еще раз об управляющих организациях, обслуживающих многоквартирные дома, и их выборе. Почему снова возникает вопрос о выборе? Дело в том, что в последнее время участились жалобы со стороны собственников многоквартирных домов. Они утверждают, что по квартирам ходят какие-то люди и предлагают подписать новые договоры на обслуживание МКД. Жалобы поступают из всех районов города. При этом «подписчики» рассказывают о том, что старая компания не станет обслуживать дом, тепло не подадут, коммунальные услуги отключат.

Жители, особо не вникая в условия договора, подписывают бумаги. В итоге они выбирают новую управляющую компанию. А договор, подписанный по незнанию, оказывается кабальным для собственников. Что нужно знать нам с вами, чтобы не попасть в затруднительную ситуацию, когда без вмешательства судебных органов разобраться в последствиях будет невозможно?

Договор – всему голова

Договор – самый важный документ, который требует внимательного отношения к себе. Его нельзя подписывать, стоя на лестничной клетке, впопыхах, не прочитав. А уж если вас торопят, тогда точно необходимо подумать! О чем говорит Жилищный кодекс РФ, в частности, ст.161 ЖК РФ? Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме, т.е. мы с вами, обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Но мы рассматриваем ситуацию, когда способ управления уже выбран. Это управляющая организация. Важно помнить, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если обслуживающая организация по какой-то причине отказалась от исполнения условий договора и уведомила жителей об этом, тогда необходимо выбрать другую управляющую организацию либо иной способ управления многоквартирным домом. Если жители своим правом выбрать способ управления не воспользовались, все пустили на самотек, тогда за них это сделают органы местного самоуправления, поскольку они, в свою очередь, обязаны нести ответственность за безопасность граждан в целом. В любом случае, когда собственники не выполняют все функции управления самостоятельно, а передают их другим лицам, свое исходное право на управление общим имуществом они не теряют.

Как выбрать управляющую компанию?

Очевидно, что собственники хотят, чтобы в их доме стало лучше, но боятся, чтобы не получилось «как всегда». Управляющие компании хотели бы, конечно, обслуживать только новые дома, где износ меньше, а плата высокая. И очень бы хотели, чтобы строка «содержание и ремонт», по которой платим и устанавливаем сумму мы как собственники, была намного выше имеющейся. И деньги есть, и спрос не велик. Со старым фондом хуже.

Для начала собственники должны определиться в главном для них вопросе: чего они хотят в смысле соотношения цены за услуги управления, содержания, ремонта общего имущества и качества этих услуг. Проводимые в городе опросы показывают, что жители домов, в которых активно действуют ТСЖ, в среднем чаще дают положительные ответы на вопрос об удовлетворенности качеством предоставляемых услуг, чем жители домов, управляемых обслуживающими организациями. Поэтому не отказывайтесь от мысли управлять домом самостоятельно, выбрав новый способ управления ТСЖ. Может, со временем найдется в вашем доме инициативный собственник, способный взять все в свои руки. Но уж если вы решили выбрать другую управляющую организацию, то прогуляйтесь по тем домам, которые она обслуживает. Зайдите в любой подъезд, пройдите по лестницам, осмотрите двор, поговорите с жителями дома (желательно опросить не менее десятка человек разного возраста), узнайте, во что управление им обходится, чем они довольны и чем недовольны. Если все увиденное и услышанное вас устроит, заключайте договор с обслуживающей организацией. Только не забывайте, что договор всему голова, и нельзя отдавать свои права обслуживающей организации. К примеру, стоимость строки «содержание и ремонт» устанавливается решением общего собрания жильцов в соответствии с ЖК РФ, а не индексируется обслуживающей организацией самостоятельно на уровень инфляции. При осмотре домов было бы неплохо, чтобы эти дома были похожи на ваши, как говорят, «типовые», с близким к вашему дому годом постройки. Соберите «субъективные» данные.

Не забывайте о том, что управа района может прийти на помощь и предоставить информацию. Зайдите к сотрудникам управы района и узнайте, сколько было жалоб из этих домов за последний год. Зайдите в диспетчерскую службу управляющей организации и поинтересуйтесь содержанием книги заявок жителей, сравнив эти записи по вашему дому. Для еще большей надежности обратитесь в государственные надзорные органы (жилищную инспекцию, управление муниципального жилищного контроля, санитарно-эпидемиологический надзор и пожарный надзор) с просьбой о предоставлении информации о фактах нарушения управляющей организацией действующих норм и правил эксплуатации жилищного фонда. Вас должно интересовать количество выданных предписаний о выявленных нарушениях, содержание этих нарушений, а также исполнение выданных предписаний. Всеми этими вопросами может заняться совет вашего дома. А уж когда соберете всю информацию, то на общем собрании доведете ее до всех собственников. После этого и будете выбирать обслуживающую компанию.

Важным критерием при выборе управляющей организации является стаж ее работы на рынке услуг. В ближайшее время будут активно появляться новые управляющие организации. Но не стоит сразу их исключать из списка претендентов. Поинтересуйтесь, что за специалисты у них работают, где работали раньше, кто учредитель фирмы. Может, это не новички и уже имеют опыт работы по эксплуатации домов. Поговорите с ними лично, выясните, почему они ушли из этих организаций и чего бы хотели на новом месте.

Будьте внимательными! Очень высокие цены должны насторожить, так же как и очень низкие. Если первые контакты с предварительно выбранной вами управляющей организацией оказались благоприятными, заключайте договор управления. Выносите проект решения инициативной группы по выбору управляющей организации на общее собрание собственников.

Если есть сомнения, то заключайте договор управления на минимальный срок – год. Если не ошиблись, то увеличите срок впоследствии. Если ошиблись – расторгайте договор.

Не забывайте, что вы как собственники общим собранием делегируете полномочия обслуживающей организации распоряжаться общим имуществом для получения прибыли. Не позволяйте по договору без вашего ведома получать прибыль, а также распоряжаться ею только по усмотрению обслуживающей организации. Надеюсь, что наши советы предостерегут вас от необдуманных правовых ошибок!

Светлана КРАВЦОВА,
консультант главы Воронежа

Прием граждан ведется по понедельникам, средам, пятницам с 9.00 до 13.00. Пр. Революции, 33.

В ТЕМУ

В Воронеже возбудили уголовное дело о некачественном ремонте многоквартирного дома, сообщила пресс-служба областной прокуратуры. По данным надзорного органа, подрядчик установил в доме №24 на улице Бакунина лифты, которые оказались на 480 тыс. руб. дешевле тех, что были заявлены в технической документации.

Аукцион на право проведения капремонта дома выиграло ООО «СтримИнвест». Подрядчик выполнял работы с 2013 по 2014 год. По аукционной документации фирма должна была установить в доме восемь лифтов общей стоимостью более 4,5 млн руб. Однако, по данным прокуратуры, после ремонта в доме появились совершенно другие лифты – их фактическая стоимость на 480 тыс. руб. ниже той, что была заявлена в документах. Дело возбуждено по ч.1 ст.159.4 УК РФ (мошенничество в сфере предпринимательской деятельности).

ТЕМ ВРЕМЕНЕМ

Очередной выездной семинар, на котором эксперты региональной общественной организации «Центр содействия интересам граждан в жилищно-коммунальной сфере «Жилищный контроль» рассказывали об изменениях в законодательстве и отвечали на вопросы присутствующих, состоялся в пгт Подгоренский.

На встречу с представителями организации в большой зал администрации пришли руководители ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний, председатели советов многоквартирных домов, уличкомы и просто неравнодушные граждане.

Эксперт по вопросам ЖКХ Елена Рудь рассказала присутствующим, как и из чего складывается плата за жилищно-коммунальные услуги и за общедомовые нужды, более подробно остановилась на способах управления МКД, объяснила, что относится к общедомовому имуществу, отметила, что входит в понятие «капитальный ремонт».

«Капитальный ремонт применим к фасадам, инженерному оборудованию, подвалам, лифтовому хозяйству», – уточнила Елена Рудь.

Уличком Зинаида Репина отметила, что такие встречи интересны не только жителям многоквартирных домов. Женщина взяла на заметку информацию, касающуюся установки и обслуживания газовых счетчиков. Она, несомненно, расскажет о том, что услышала, и своим соседям.

Полезными назвал подобные беседы даже руководитель управляющей компании Иван Черных. По его мнению, люди услышали то, что он уже довольно долго пытался до них донести. Объем работ, выполняемых УК, напрямую зависит от их финансирования: «При таком низком тарифе – в 6,5 руб. за квадратный метр – мы можем выполнять практически только аварийные работы, ни на что более денег просто не хватает».