ЖКХ в вопросах и ответах

Если вы всерьез заботитесь о благоустройстве собственного двора, то сначала выясните границу земельного участка МКД, в котором живете.

Дворовые территории являются общедолевым имуществом, как, например, лифты или коммуникации дома, поэтому их благо­устройство согласно действующему законодательству – это компетенция обслуживающих организаций в рамках средств, собираемых с собственников. Тем не менее, власти области и города не возлагают это бремя только на воронежцев. Ежегодно за счет средств бюджетов разных уровней на территории города благоустраиваются десятки дворов.

Решать собственникам

Основная цель при этом – создание комфортных и безопасных условий проживания граждан с соблюдением необходимых санитарных норм и правил. А это напрямую зависит от технического состояния жилых домов и благоустройства дворовых территорий.

В настоящее время на многих внутридворовых территориях – повышенный износ асфальтового покрытия, недостаток детских игровых площадок, утрачен внешний облик газонов, отсутствуют скамьи, лавочки, урны, беседки.

Собственники, получая красивые детские площадки, возведенные за счет средств бюджета, должны содержать их в дальнейшем за счет собственных средств. Это значит, что придется ходить на субботники в свой двор, тратить личное время на ремонт, покраску, озеленение и многое другое.

Подобные программы включают комплекс взаимоувязанных мероприятий. А уж что делать из всего перечисленного, решать только собственникам.

Зачастую, обращаясь в управляющие компании с предложением о сносе или посадке деревьев, о чистоте двора, об установке лавочек и тому подобное, в ответ жители слышат: «Это не наша проблема, вы – собственники, это ваша территория, сами и занимайтесь!» Правы ли УК? Давайте разберемся. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме закреплены постановлением Правительства РФ №491. Согласно пункту 11 данных Правил, содержание общего имущества включает в себя в том числе:

– уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

– сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

– содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Однако (на что обычно и ссылаются управляющие организации), согласно пункту 15 тех же Правил, в перечень услуг и работ не включены уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

Должен входить

Земельный участок должен входить в состав общего имущества в многоквартирном доме. Тут применяется особый порядок безакцептной передачи земельного участка в общую долевую собственность граждан и юридических лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме при формировании земельного участка. Соответственно, земельный участок входит в состав общего имущества, и для этого не требуется одобрения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Иными словами, земельный участок собственникам МКД могут «нарезать» и без их согласия. Но тогда встает другой вопрос: каковы границы участка? Ведь именно от этого зависит перечень элементов озеленения и благо­устройства, содержание которых должна осуществлять УК.

Автоматической передачи придомовой территории в собственность жильцам многоквартирных домов не произошло. Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предусматривает, что для перехода в общую долевую собственность земельный участок, на котором расположен МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости и придомовая территория, должен пройти процедуру формирования земельного участка и постановки на государственный кадастровый учет. Для этого лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений, должно обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с соответствующим заявлением. В свою очередь органы государственной власти обязаны рассмотреть такое заявление и произвести необходимые действия по формированию земельного участка и его постановке на государственный кадастровый учет. Только после формирования земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет земельный участок перейдет бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

Некоторые земельные участки имеют свою особенность: во дворах располагаются, например, трансформаторные подстанции или системы наружного освещения, находящиеся на балансе муниципальных предприятий. Понятно, что подстанция обслуживает не один дом, а несколько, соответственно, данный объект не может быть включен в состав общего имущества конкретного МКД. Точно так же и земельный участок, на котором располагается подстанция, не может относиться к дому и должен быть исключен из его границ. В отношении же фонарей все сложнее, в вопросе принадлежности дворовых осветительных инженерных систем ситуация неоднозначна. Если внутридворовые, отдельно расположенные фонари рассматривать как элемент благоустройства, то их можно было бы отнести к общему имуществу МКД. Однако этого нельзя сделать, так как существует условие, при котором к общему имуществу относятся только те инженерные сети электроснабжения, которые ограничены внешней стеной дома.

Договор – дороже

Частенько обслуживающие компании считают, что содержание и ремонт элементов озеленения и благоустройства зависит от того, что записано в договоре: утверждены ли перечень и стоимость данных работ и услуг.

Из Жилищного кодекса следует, что для проведения каких-либо работ по озеленению и благоустройству сначала жильцы должны провести общее собрание и записать эти работы и их цену в договор. Если уж мы приучаем население к тому, что отношения собственников и УК должны строиться в рамках договорных отношений, то именно так они и происходят: сначала надо договориться о цене. Если этого нет, то можно услышать отказ высадить кустарник во дворе. Работа и услуга подлежат оплате только при заказе. На мой взгляд, допустимо рассматривать как заказ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом общим собранием должны быть утверждены условия договора управления многоквартирным домом, в обязательном порядке должны быть указаны объекты озеленения и благоустройства как элементы, входящие в состав общего имущества. А также общим собранием должны быть утверждены перечень конкретных услуг и работ и размер платы по содержанию и ремонту.

В следующем материале – о плюсах и минусах приватизации земельного участка и поэтапном механизме ее реализации.

Светлана КРАВЦОВА, консультант главы Воронежа

Прием граждан ведется по понедельникам, средам, пятницам
с 9.00 до 13.00. Пр. Революции, 33.

СПРАВКА

Согласно части 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома.

2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

4. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Системная работа городской власти по снижению начислений за электроэнергию, затраченную на общедомовые нужды, дает ощутимые результаты: платежи уменьшены в 195 из 241 многоквартирных домов, отнесенных администрацией к проблемным.

ТЕМ ВРЕМЕНЕМ

Муниципальный контроль в действии

По информации управления муниципального жилищного контроля, за летний период 46 тысячам потребителей, имеющих счетчики с классом точности ниже 2,5, направлены уведомления о необходимости их замены. К концу июля удалось произвести замену около 12 тыс. старых приборов учета.

На основании актов, подписанных соседями, свидетельствующих о фактическом количестве жильцов в квартирах, корректируются лицевые счета. Активную работу в этом направлении ведут управляющие компании ООО «АВА-кров», ТСЖ «Омега», ТСЖ «Шишкова, 97», ООО «Стройтрест 2 П», УЖСК «Коминтерновский», УК Левобережного района.

«Воронежской горэлектросетью» с начала года выполнено переподключение нежилых помещений в 96 многоквартирных домах, в связи с чем потребленная ими электроэнергия больше не суммируется с общедомовой, а жители перестали платить «за того парня».

Более 23 тыс. руб. переплаты за электроэнергию на общедомовые нужды вернули жителям дома №77 по ул.Краснознаменной в июле. С корректировкой платежей в июльской квитанции в августе ознакомятся жители еще 3 домов из 36, где размещены встроенные котельные.

Для дальнейшего предотвращения ошибок в начислении платежей информация о необходимости изменения схемы электроснабжения и переподключения 9 котельных направлена управлением муниципального жилищного контроля в «Воронежтеплосеть». Речь идет о многоквартирных домах №10а по ул.Комиссаржевской, №41б по ул.Коммунаров, №8 по ул.Революции 1905 года, №77 по ул.Краснознаменной, №14б по ул.Дарвина, №17 по ул.Кольцовской, №59 по ул.Плехановской, №36 по ул.Цюрупы, №5 по ул.Арсенальной.

В управлении муниципального жилищного контроля также отметили, что будут и дальше проводить работу по снижению платежей за ОДН.