ЖКХ в вопросах и ответах

Уважаемые читатели! Сегодня продолжим тему о путях и методах привлечения дополнительных денежных средств в интересах обслуживания и содержания многоквартирного дома.

Какие нюансы могут возникнуть при размещении рекламы на фасадах зданий? Обсудим и варианты перепланировки нежилых помещений.

Конфликт интересов

Недавно ко мне обратились жители одного из районов нашей области с просьбой разъяснить некоторые моменты. Они проживают в многоквартирном доме. На первом этаже было выкуплено нежилое помещение, в котором новый собственник решил открыть продуктовый магазин. И тут началась маленькая война. Ранее помещение пустовало и практически всех жильцов это устраивало. А вот открытие магазина вызвало массу различных противоположных эмоций. Собранием собственников МКД жители решили запретить использовать помещение под магазин. Они побоялись, что новый собственник сломает несущие стены в доме.

Первый неверный шаг собственников МКД был такой: подобные вопросы не относятся к компетенции общего собрания (я имею в виду запрет на открытие продуктового магазина). Условия современной жизни постоянно диктуют новые требования к интерьерам общественных мест, и поэтому услуги по переустройству и перепланировке нежилых помещений востребованы не меньше, чем жилых квартир. Обладатель недвижимости стремится к тому, чтобы его магазин, ресторан, кафе или офис были удобны для посетителей и, вместе с тем, выглядели стильно. А для того, чтобы выполнить все условия, зачастую приходится проводить перепланировку и переустройство помещения. При перепланировке нежилых помещений может быть изменено расположение стен, дверей и окон, площадь одного помещения может быть уменьшена или увеличена за счет площади другого помещения. Также возможно обустройство антресольного этажа или углубление подвального помещения. При этом нужно знать, что для проведения любых подобных видов работ необходимо получить специальное разрешение на переустройство и перепланировку нежилого помещения.

Все работы по перепланировке и переустройству могут проводиться только после того, как произведен точный расчет уровня нагрузки на все несущие конструкции. Это касается перепланировки зданий, в которых намечается возведение дополнительных перегородок и стен, или их снос.

Проект переустройства и перепланировки нежилого помещения разрабатывается соответствующей организацией, которая имеет разрешение на выполнение проектных работ. При проведении ремонтов нежилых помещений, где перепланировка является частью дизайнерского проекта, необходимо заблаговременно позаботиться о получении разрешения на такую перепланировку и только после этого приступать к выполнению работ. Соблюдение такого порядка при перепланировке нежилых помещений любых назначений избавит вас от неприятностей и недоразумений с местными властями.

При реконструкции встроенного нежилого помещения порядок проводимых работ необходимо согласовывать и с жильцами, проживающими в доме, чтобы потом не было судебных исков от обиженных соседей.

Платить или нет?

Очень часто возникают споры товариществ собственников жилья с предпринимателями, чьи магазины и офисы расположены на первых этажах домов. Разногласия возникают из-за наружной рекламы, вопросов оплаты за ее размещение. Предприниматели не хотят платить; на предложение ТСЖ заключить договор, как правило, отвечают, что у них есть паспорт рекламного места, выданный администрацией города, а значит, никакого согласия собственников ему получать не надо. Другой довод коммерсантов основан на том, что они являются собственниками помещения в доме, а значит, имеют право и на долю в общем имуществе, что в свою очередь дает им право разместить рекламную конструкцию на фасаде дома. Смысл один: «я платить не должен». Как быть в этой ситуации?

Стоит сразу отметить, что собственниками крыши и фасада дома, согласно ст. 36 ЖК РФ, являются собственники всех помещений дома. И только по решению собственников, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества (в том числе часть фасада для размещения рекламы) могут быть переданы в пользование иным лицам. На основании решения общего собрания собственников помещений в доме заключается договор. Об этом в постановлении от 23 июля 2009 г. N 64 также недавно высказался и Высший Арбитражный Суд РФ, указав следующее: «По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством».

Итак, если паспорт и ордер имеются, но согласия собственников на размещение нет, то нет и права на размещение.

А теперь о том, когда согласие собственников не требуется. К общему имуществу собственников относятся ограждающие конструкции – фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны – лишь в случае, если они обслуживают более одного жилого помещения. Это означает, что если суд установит факт использования под размещение рекламы конструктивного элемента здания, не являющегося несущей конструкцией и обслуживающего только одно помещение (помещение ответчика), то такое размещение рекламы будет признано законным и без согласия собственников помещений.

Часто жители спрашивают: «А название магазина – это вывеска или реклама?» Что такое реклама? Это информация, которая распространяется различными способами и средствами, и адресована неопределенному широкому кругу лиц с целью привлечения внимания и формирования интереса к объекту рекламирования, а также для продвижения его на рынке. А что же тогда вывеска? Вывеска — конструкция в объемном или плоском исполнении, расположенная, как правило, на фасаде здания, рядом со входом, которая информирует об организации или предприятии, находящихся внутри здания. Современная вывеска выполняет обычно две функции, которые сложно отделить одну от другой: это подача информации и реклама.

На размещение вывески получать согласие собственников помещений и платить за пользование фасадом здания не нужно. Согласно статье 9 закона «О защите прав потребителей», изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы. Продавец (исполнитель) размещает указанную информацию на вывеске. Заметьте, что в отличие от вывески, которая только информирует, реклама призвана привлекать внимание к объекту рекламирования, формировать или поддерживать интерес к нему. Кроме того, согласно статье 14.5 КоАП РФ, продажа товаров, выполнение работ либо оказание услуг организацией, а равно гражданином, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, при отсутствии установленной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), влечет наложение штрафа от 30 000 до 40 000 руб. Это значит, что за неполную информацию на вывеске есть риск подвергнуться штрафу, а за указание сведений на вывеске, выходящих за рамки установленной законом информации, можно получить иск от ТСЖ или управляющей организации о демонтаже рекламной конструкции и взыскании неосновательного обогащения.

Следует направить письменное предложение о заключении договора, в котором указать, на каких условиях собственники готовы передать в пользование часть фасада дома. В случае отказа владельца рекламной конструкции заключить договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы, можно обращаться в суд, предварительно собрав необходимые доказательства: факт использования общего имущества собственников помещений ответчиком, площадь размещенных рекламных конструкций и расчет суммы неосновательного обогащения с указанием периода времени, в течение которого ответчик незаконно пользуется общим имуществом.

Светлана КРАВЦОВА, консультант главы г. Воронежа

Прием граждан ведется по понедельникам, средам, пятницам с 9.00 до 13.00. Пр. Революции, 33.