Газета,
которая объединяет

ЖКХ в вопросах и ответах

Это нужно знать собственникам жилья

Уважаемые читатели! Мы с вами уже касались темы управления многоквартирными домами (МКД). Важно ли, кто конкретно управляет нашим домом и на каком основании? Давайте попробуем подробнее разобраться.

Большую часть обращений граждан составляют вопросы оплаты коммунальных услуг, незаконной деятельности управляющих компаний. Некоторые жалобы требуют разбирательства правоохранительных органов, так как имееют коррупционную составляющую. Одним из наиболее острых является вопрос о законности протоколов общих собраний по выбору способа управления многоквартирными домами.

Сомнительные протоколы

Вспомним недавнюю историю, когда несколько крупных компаний, таких как ОАО «УК Ленинского района», ОАО «УК Железнодорожного района», ОАО «УК Советского района», ОАО «УК Левобережного района», прошли процедуру банкротства. А кто же все это время обслуживает МКД? Да те же самые компании-близнецы с идентичными названиями. Возникает вопрос: на основании чего вновь созданные компании получили документы на обслуживание МКД, ведь они не являются правопреемниками предыдущих компаний?

Единственным основанием для этого должен быть протокол общего собрания жильцов МКД, где жители выбирают компанию для обслуживания дома. Приведем пример с управляющей компанией ОАО «УК Ленинского района». Арбитражный суд Воронежской области от 12.07.2012 (дело №А14-9343/2012) принял решение по исковому заявлению ОАО «УК Ленинского района» (новая) к ОАО «УК Ленинского района» (старая) – обязать «УК Ленинского района» (старую) передать «УК Ленинского района» (новой) карточки регистрации граждан, формы №9 и поквартирные карточки формы №10 в отношении граждан, зарегистрированных и проживающих в домах, находящихся в управлении ОАО «УК Ленинского района» (старой). Новой компанией суду были представлены протоколы общих собраний о выборе способа управления ОАО «УК Ленинского района» в качестве обслуживающей организации. Протоколы общих собраний подписывают, как правило, председатель и секретарь. Бюллетени голосований к перечню не прикладываются без особого требования. Арбитражный суд Воронежской области не проверял законность протоколов. Цитата из решения суда (приложение, стр.2): «Сторонами представлены протоколы собраний собственников по спорному жилищному фонду, договоры управления. Стороны не оспаривали представленные документы по критериям действительности и допустимости».

Вместе с тем, протоколы у меня вызывают сомнения. Почему? Этому послужили копии протоколов общих собраний. В качестве примера приведу МКД №69 по ул.Моисеева. Ни председатель, ни секретарь на данном собрании не присутствовали, документ не подписывали. Однако на протоколе стоит подпись и фамилия этих собственников. Это не единичный случай, когда жители утверждают, что не выбирали обслуживающую организацию.

Как же быть?

Управляющая компания не является незаменимой. Если обслуживание на должном уровне, то и претензий нет. Но вот если цель управляющей организации только нажива, а не улучшение качества жизни? Вы имеете право переизбрать обслуживающую организацию. Еще раз обращаю внимание на то, что жители должны быть инициативны, организовать советы МКД, если в доме нет товарищества собственников жилья. Вы собственники, вы хозяева, вы и работодатели управляющей компании! Эти меры необходимы, чтобы разобраться в существующих договорах, которые заключены между вами и управляющей организацией, между управляющей организацией и ресурсоснабжающими организациями, а также подрядными организациями, которые на себя берут достаточно денежных средств с содержания дома. Любой из собственников имеет право инициировать проведение общего собрания, но в идеале это должен делать совет МКД.

Вновь созданные компании продолжают управлять многоквартирными домами. При этом, в случае выбора собственниками другой управляющей компании, старые компании не передают технические паспорта на дом, паспортные данные собственников домов, чем нарушают порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (постановление Правительства РФ №416).

В этом случае остается судиться. Необходимо обжаловать проведение общего собрания об избрании способа управления, если речь идет о том, что протокол общего собрания поддельный.

Покой нам только снится

Под управлением МКД следует подразумевать не только операции по техническому содержанию жилья, но и организацию сбора платежей за коммунальные услуги, а также контроль исполнения коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями. Так, управляющая организация должна составлять акты о недопоставке услуг ЖКХ, организовывать перерасчет за коммунальные услуги. В этом ее принципиальное отличие от привлеченного на устранение неисправностей подрядного предприятия, в обязанности которого не входит защита прав собственников. Теперь вот о чем.

Можем ли мы «успокоиться», выбрав управляющую компанию? Нет: именно собственники сами должны определить цели, спланировать мероприятия, координировать и стимулировать деятельность непосредственных исполнителей, в том числе – привлекаемых лиц, а также осуществлять контроль достижения планируемых результатов.

Если мы на общем собрании запланировали ремонт подъездов, то должны понимать, какие для этого требуются средства, и если денежных средств нет на строке «содержание и ремонт общедомового имущества», то мы как собственники определяем способ финансирования данного вида работ.

Собственники помещений имеют возможность контролировать деятельность УК на основании договора управления, в котором закрепляется ответственность за надлежащее исполнение обязательств управляющей организации. Следует отметить, что многоквартирный дом может обслуживать только одна управляющая организация.

Управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо), предоставляет коммунальные услуги, отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

Наиболее правильный способ управления МКД – когда организованному в доме товариществу собственников жилья придаются некоторые функции управления УК. Преимущества такого варианта заключаются в возможности контролировать деятельность коммерческой организации, и в случае недобросовестной работы менять подрядчика.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией без предварительного создания ТСЖ рассматривается как один из не самых удачных способов: УК является коммерческой организацией, заинтересованной не в сохранности чужого имущества, а в извлечении из него прибыли. Прибыль управляющей организации – это ее цель! Собственники без наличия в доме ТСЖ, не будучи специалистами, не способны контролировать и правильно оценивать качество работы управляющей компании, досконально разбираться в насущных потребностях многоквартирного дома, определять себестоимость выполняемых работ.

Не самый лучший способ и конкурсное управление многоквартирным домом управляющей компанией. В данном случае власти назначают УК жильцам, не выбравшим форму управления МКД. Это тот случай, когда наши жители не проявляют инициативу и живут по принципу «моя хата с краю». В этом случае органы местного самоуправления обязаны в ходе конкурса найти для МКД управляющую компанию, которая будет его обслуживать по установленному тарифу. Если же собственники сами избрали способ управления многоквартирным домом, стоимость одного квадратного метра на содержание и ремонт жилья регулируется договором управления МКД. При этом жильцы оговаривают с управляющей организацией перечень выполняемых работ и предоставляемых услуг, а также их стоимость.

Мне бы хотелось, чтобы наши жители выбирали способ управления домом самостоятельно.

Светлана КРАВЦОВА,
консультант главы Воронежа

Прием граждан ведется по понедельникам, средам, пятницам
с 9.00 до 13.00. Пр. Революции, 33.