«Переосмыслить подход к развитию города»

Сразу несколько резонансных событий, связанных с развитием строительной отрасли Воронежа, произошло за последнее время в областном центре. Сначала в правительстве области мэр Александр Гусев представил программу снижения административных барьеров при согласовании разрешительной документации на строительство. А на днях он доложил губернатору о подготовке к расселению аварийного жилья, в том числе – за счет сноса старых кварталов и возведения на их месте новых.

– Александр Викторович, когда говорится о сокращении сроков выдачи разрешительной документации на строительство, то что подразумевается в первую очередь? Какие-то конкретные выгоды для жителей в виде, возможно, снижения стоимости квадратного метра, или что-то более глобальное, связанное с развитием экономики города вообще?

– В первую очередь мы, конечно же, имеем в виду повышение инвестиционной привлекательности Воронежа для строительных компаний. Причем я говорю не только о жилищном или коммерческом строительстве; очень важный аспект – производственное строительство, которое сегодня развивается совсем не теми темпами, которые необходимы миллионному городу. И в основном – из-за большого количества административных барьеров.

Также определенную пользу от сокращения сроков прохождения административных процедур получат и жители. Сейчас, например, только муниципальными органами согласование проводится в течение 180 дней. Плюсуем сюда еще прохождение процедуры региональных ведомств – и получаем 250 дней. Все это время строители продолжают вносить арендную плату за землю, простаивают мощности, которые они не могут задействовать до момента получения разрешения. Естественно, эти затраты потом закладываются в стоимость квадратного метра. Поэтому мы вправе ожидать какого-то ее снижения после сокращения сроков процедур.

Но сразу оговорюсь: снижение это вряд ли будет значительным. Сокращение сроков, скорее, позволит не столько снизить цену квадратного метра, сколько удержать рынок от ее дальнейшего роста. Но основная наша цель, повторюсь – повышение инвестиционной привлекательности строительства в Воронеже.

– Каких усилий потребует от города реализация этой политики?

– В процессе работы над сокращением сроков получения разрешительной документации я бы выделил два момента. Первый – мы должны отказаться от части имеющихся сегодня процедур. Просто отказаться за ненадобностью. Второй момент – те процедуры, которые останутся, должны быть серьезно сокращены по времени. У нас, например, срок прохождения некоторых из них варьируется от 15 до 90 дней. Так вот, говорю прямо: 90-дневных процедур быть не должно. Мы обязаны сократить их минимум на треть, а лучше – наполовину. И тогда вместо сегодняшних 180 дней к концу 2015 года получим 70. Это уже – совсем иное время, согласитесь.

– Да, конечно. Однако не до конца понятен механизм. По поводу отказа от ряда процедур – тут все ясно. А как будут сокращаться по времени те из них, которые останутся?

– Они уже постепенно сокращаются. Большую помощь в этом вопросе оказывает внедрение системы электронного документооборота, когда бумаги «гуляют» по сети без участия человека. То есть, заявитель отдает пакет документов в окно многофункционального центра, а дальше работа проходит уже без его личного участия. Ему не надо простаивать в очередях – в рамках межведомственного взаимодействия обработка бумаг ведется электронным способом.

При введении этой системы необходимо было наладить четкое взаимодействие между муниципальными, региональными и федеральными структурами, ответственными за отдельные моменты прохождения разрешительных процедур. В 2010 году на федеральном уровне началась работа по улучшению этого взаимодействия, и в 2013-м стали хорошо видны основные контуры. В частности, появился программный продукт, который унифицировал прохождение документов через различные уровни государственной и муниципальной власти.

Ввведение системы электронного документооборота минимизирует контакты заявителя с чиновниками, сводит практически на нет сопровождение заявителем своих документов. Тут даже предпосылок к возникновению коррупционных схем не возникает.

О перспективах

– Когда говорится о сокращении сроков выдачи разрешительной документации, то имеется в виду строительство только на новых площадках? или на заселенных территориях – тоже?

– На всех видах территорий. И мы должны понимать, что без развития уже заселенных территорий, реконструкции кварталов, занятых ветхим и аварийным жильем, нам в ближайшей перспективе не обойтись.

Сегодня наши строители готовы в течение ближайших семи лет освоить достаточно серьезные площади новых участков, на которых разместятся порядка 200 тысяч человек. Но мы должны понимать, что число горожан за семь лет вряд ли настолько увеличится, следовательно, будем вести речь о внутренней миграции. В таком случае, не стоит ли обратить больше внимания на уже обжитые территории, которые можно было бы расселить, дома снести, а на их месте возвести новые современные здания?

Подумайте сами. Когда застройщик закладывает дом на окраине, там, как правило, нет необходимых инженерных сетей, электрических мощностей, социальной инфраструктуры. Город не может себе позволить за свой счет строить все это – соответственно, значительная часть расходов ляжет бременем на застройщика, что увеличит стоимость строительства. Если же жилье возводить на уже «обжитых» территориях – эта проблема отпадает. Там, конечно, есть свои сложности, но в 2014 году мы начнем активную работу в этом направлении.

– А самим строителям такой проект интересен?

– Скажем так: заинтересованность есть, хотя она пока далека от выражения восторгов. С одной стороны, участки имеются и находятся близко от центра города. С другой – присутствует ряд проблем, с которыми обязательно столкнутся и они, и администрация при реализации проекта.

Проще всего будет строить там, где стоят дома, признанные аварийными. Они расположены в Воронеже достаточно компакт­но, так что, расселив людей за федеральные средства, мы получим участки, приспособленные для возведения здесь новых жилых кварталов. Это наверняка будет интересно строителям.

А вот там, где дома ветхие, но не аварийные, уже сложнее. Федеральных средств на расселение мы не получим, собственных ресурсов для этих целей у нас явно нет. Плюс к этому – появляется сразу целый ряд проблем взаимодействия с собственниками.

Знаете, многие квартиры в этих домах давно уже пустуют – люди переселились в более комфортабельное жилье, а старое оставили за собой в качестве актива. И как только эти горожане поймут, что он для кого-то представляет интерес, то естественно, захотят выжать  максимум.

Кроме того, необходимо понимать, что данные участки представляют собой так называемую «зону гаражно-сарайной застройки». И сараи с гаражами там зачастую перепродавались по несколько раз и не принадлежат уже владельцам квартир.

В ожидании оценщика

– А нет ли способов, позволяющих изымать земли, необходимые для муниципальных нужд, с использованием нормальных рыночных механизмов?

– Нормативная документация, предусматривающая решение этих вопросов, имеется. Но четких механизмов ее реализации пока не прописано. Сейчас мы изучаем все процедуры для того, чтобы отойти от «диктата собственников» и перейти к системе оценки объектов недвижимости независимыми оценщиками. Если найдем такие механизмы, программа начнет действовать очень быстро.

– И каков будет принцип ее работы?

– Мы с помощью независимых оценщиков выкупаем недвижимость, отселяем людей, после этого выставляем участок на торги, чтобы компенсировать понесенные затраты. Застройщик возводит здесь новое комфортабельное жилье, квартиры в котором реализует.

Есть и другие варианты. Например, мы можем предоставить строителям участок, где они возведут здание, переселят туда жителей ветхих домов, снеся которые начнут заниматься новым строительством. Варианты могут быть разными. Главное – решить вопрос с расселением и выкупом недвижимости.

Кстати, буквально на днях мы смотрели квартал, ограниченный улицами Порт-Артурской, Ленинградской, Серова и Ленинским проспектом. Большой участок, занятый двухэтажными зданиями послевоенной постройки. Очень перспективный с точки зрения реновации. Что немаловажно, тут еще есть детский сад и школа, в которых – недокомплект детей. За счет развития квартала эти учреждения можно было бы доукомплектовать. А мы сегодня вынуждены тратить 2 миллиарда рублей на строительство новых детсадов и школ…

– Или «напрягать» строителей?

– Строителей никто не «напрягает». Если вы говорите о возведении 13 садиков за счет застройщиков, то они впоследствии будут приобретены в муниципальную собственность. Если получится, выкупим их уже до конца следующего года. Другое дело, что компаниям, которые думают о том, как будут завтра реализовывать квартиры, в скором времени придется при возведении новых микрорайонов строить там объекты социальной инфраструктуры за свой счет. Иначе у них просто не станут брать жилье. Поэтому для них программы реновации, которые реализуются на имеющейся социальной и инженерной инфраструктуре, будут достаточно выгодными. И нам – тоже.

Участков хватает

– Вы упомянули о существующей инженерной инфраструктуре. Но справится ли она, обслуживающая сегодня двухэтажные постройки, с объемами высотных домов? Не выйдет ли так, что строителям будет дешевле протянуть новые сети к неосвоенным участкам, чем реконструировать уже существующие на застроенных территориях?

– Однозначно нет. Реконструкции если и потребуют, то внутриквартальные сети. Магистральные же трубопроводы, коллекторы имеют еще серьезный запас мощности. К примеру, если говорить о Левобережье, то надо помнить, что местные очистные сооружения работают отнюдь не в полную мощность – они готовы принять больший объем стоков.

А так – 80-процентный износ сетей в городе, о котором любят вспоминать, отнюдь не значит, что все они имеют такую степень физического износа. Этот износ – «бухгалтерский», отражающий амортизацию объектов. На самом деле ситуация не столь плачевна.

– Кстати, какие еще кварталы могли бы подойти под программу реновации застроенных территорий?

– Под это определение можно подвести все территории вдоль улицы Ленинградской. Много подобного жилья в Отрожке, вдоль улицы Богдана Хмельницкого, на улице 9 января. Поверьте, в городе хватает подобных участков.

– Уж коли речь зашла о соседстве промышленных зон и жилья: не планируется ли использовать такие зоны под жилищное строительство?

– Я не сторонник разработки бывших промзон под возведение жилых кварталов. Допустим, есть площади ВЭКСа. Пусть на них появятся офисные, административные здания, но не жилье. Впрочем, я и не сторонник возвращения промышленного производства в центр города. Хотя предприятия, расположенные на окраинах, вполне могут и должны продолжать свое развитие.

– А что происходит с парком «Динамо»? Начнутся ли там работы в обозримом будущем?

– Да, мы нашли проектное решение, как провести коллектор ливневой канализации по парку, не изменяя его ландшафт. Так что к работам приступим уже в текущем году. А в 2015-м уверен, завершим первый этап реконструкции парка.

Социальная потребность

– Александр Викторович, мы уже говорили о дошкольных учреждениях, появляющихся в новых микрорайонах. А будет ли проводиться возведение таких объектов в районах сложившейся застройки?

– Те детские сады, которые строятся за счет муниципалитета, как раз и возводятся в районах сложившейся застройки. Плюс к этому, мы сейчас строим две новые школы – уже начали строительство одной в Северном микрорайоне, за корпусами ВГУ, в текущем году приступим к объекту в Репном. Кроме того, будут возведены еще две школы в новых микрорайонах.

Изыскиваем также возможности для реконструкции существующих школ с пристройкой к ним дополнительных помещений для организации здесь детских садов. Не везде это возможно, но там, где есть земля, будем реализовывать такие проекты обязательно.

– А если вести речь об объектах здравоохранения?

– Все больницы и поликлиники уже больше года являются областной собственностью, и региональная власть решает, где и что будет строить. Но естественно, что мы видим себя в роли инициатора этого процесса, стараемся определять потребности в медицинских учреждениях и информировать о них областной департамент здравоохранения.

Например, понимаем, что вопрос с подобными учреждениями сегодня очень актуален для Северного микрорайона, и предлагаем варианты перепрофилирования под медицинские цели имеющихся здесь зданий.

Экономика и финансы

– Все эти вопросы можно будет решать комплексно, лишь исправив недочеты в экономической политике города?

– Сначала мы ищем, откуда взять деньги, а потом – куда их распределить. И это – не совсем правильно. Я иногда говорю, что у каждого мэра должен быть свой ПЭР. То есть – подразделение экономического развития. Ведь мы должны думать не только о том, какие субсидии из вышестоящих бюджетов получать, мы обязаны заниматься развитием города, определением того, как будем зарабатывать сами.

Внешне все выглядит просто: большая часть доходов бюджета Воронежа поступает за счет налога на доходы физических лиц. Соответственно, мы заинтересованы в том, чтобы в городе открывались новые производственные предприятия, которые дали бы новые высокооплачиваемые рабочие места. Какими должны быть  эти предприятия? Я не против развития крупных производств, но, считаю, будущее – за малыми и средними предприятиями.

А теперь давайте посмотрим на то, сколько мы потратили на поддержку малого и среднего бизнеса в прошлом году? Четыре миллиона рублей. Да, это, возможно, больше, чем в 2012-м, но каких реальных результатов можно достичь за эти деньги?

Сейчас перед нами стоит задача – переосмыслить подход к развитию города, его экономики. Да, бюджет на три года мы практически распределили, но нужно изыскивать дополнительные возможности для заработка. Они позволят реализовать в Воронеже действительно важные проекты и программы.

Подготовили Александр БЕЛЯВЦЕВ и Юрий БАБАЯН