Вся власть Совету

Что нужно для грамотного управления многоэтажкой? Оказывается, многое. Действий УК в этом процессе явно недостаточно – ведь «управленцы» часто народ «себе на уме», ищущий выгоды. Собственникам нужно постоянно их контролировать и заявлять о своих нуждах и интересах. Но как это сделать законным путем?

– Правда, нужно много сил и времени, чтобы создать нормальный орган управления домом, организовать общественный контроль за расходованием финансов и деятельностью управляющей компании и объединить тех жильцов, которые способны взять бразды управления домом в свои руки, – предупреждает Кравцова.

Всем советом

Итак, зачем этот совет нужен? Первое и очень важное. Он нужен, чтобы войти в программы благоустройства дворовых территорий и программы проведения капитального ремонта. Для этого необходимо подготовить пакет документов и провести общее собрание жильцов. Только оно является легитимным органом, представляющим интересы жильцов. По Жилищному кодексу, каждый из собственников квартир имеет право инициировать общее собрание. Однако в реальной жизни мы сталкиваемся с тем, что одного желания недостаточно, надо знать закон, иметь навык подготовки протоколов собраний, ведения собрания в соответствии с разработанными регламентами. Это – функции совета.

Во-вторых, совет многоквартирного дома нужен для открытия специального счета при формировании фонда капитального ремонта.

– При формировании муниципальных программ, на основании которых строится расходная часть бюджета, все они согласовывались с профильными общественными организациями. Это уже большой шаг вперед. Общаясь с людьми напрямую, понимаешь приоритеты: что волнует и интересует людей, – говорит глава города Александр Гусев.

Третье: совет, как правило, выступает организатором при проведении субботников, информирует население о нововведениях законодательства в сфере ЖКХ.

Совет многоквартирного дома дает возможность контролировать договорные отношения с управляющей организацией и ресурсоснабжающими организациями.

И наконец, самый важный козырь в пользу совета – он имеет право заключать и пересматривать договор на управление многоквартирным домом, не являясь при этом юридическим лицом, решать вопрос выбора способа управления и формы договора, право вмешиваться в деятельность управляющей компании, проверять, заключать и перезаключать договоры, вводить в них дополнительные пункты.

Важную роль в совете, конечно же, играет председатель. Его главная функция – вовлечь большинство собственников в деятельность, связанную с управлением домом, распределить нагрузку между членами совета дома и другими активистами, организовать все так, чтобы никто не был чрезмерно загружен общими делами и заботами.

Совет или ТСЖ?

Часто приходится слышать вопрос активных обитателей многоэтажек: что лучше – совет или ТСЖ? У каждого варианта есть свои плюсы и минусы.

Так, преимущества ТСЖ в том, что это – юридическое лицо. Поэтому председатель ТСЖ контролирует всю финансовую деятельность дома. И это как будто гарантирует, что деньги не уйдут «налево». К преимуществам ТСЖ можно отнести право самостоятельного заказа работ, найма подрядных организаций.

А вот совет нанимать работников не может. Иными словами, ТСЖ – это и заказчик, и контролер работ, совет – только контролер.

Плюсом совета является относительная простота его создания. К примеру, для создания ТСЖ нужно 50 плюс 1 голос и 100-процентное согласие присутствующих. То есть протокол собрания должны подписать все, кто пришел на собрание, без исключения. Совет создать проще: достаточно лишь решения общего собрания, при этом необходимо согласие более половины собственников, регистрировать организацию не надо, отчитываться перед муниципалитетом – тоже.

Благоустроит и отремонтирует

Совет МКД может стать хорошим помощником, если, например, нужно привести двор в порядок. Или вообще войти в любую государственную программу.

Как известно, для участия в таковой требуется предоставить пакет документов, важнейшие из которых – проведение общего собрания. На нем собственники принимают решение об участии, например, в программе благоустройства за счет средств городского бюджета или на условиях софинансирования. Затем собственники на собрании должны утвердить виды работ на придомовой территории.

А помочь провести собрание, найти и обобщить нужную документацию и вообще рассказать о возможности участия в программе – обязанности участников совета. Кстати, администрация Воронежа все охотнее откликается на пожелания организованных домов, с которыми реально выстроить диалог и провести процедуры согласования. Если перечень работ на прилегающей к дому территории определен и согласован, то остается только его исполнить.

– Мы свою политику в этой части выстраиваем на основе общения с председателями советов многоквартирных домов. Это определенная группа лиц, которая выражает интересы большинства собственников квартир жилого дома. Основное внимание по различным программам будем уделять тем домам, тем заявкам, которые идут от совета многоквартирного дома, – говорит первый заместитель главы администрации по городскому хозяйству Сергей Крючков.

Как создать совет МКД?

Шаг первый. Инициативная группа протоколирует совещание, на котором выдвигает в состав совета активных жильцов и председателя.

Шаг второй. Активисты письменно уведомляют каждого собственника о намерении провести общее собрание. Уведомление должно обязательно содержать повестку дня собрания – выбор председателя, секретаря, список вопросов, подлежащих обсуждению, выбор способа оповещения, место, дата и время проведения собрания. Способ уведомления может быть любой – от вывешивания объявлений до рассылки электронных писем, СМС на мобильные телефоны.

Важно, чтобы люди пришли на собрание с «зеленкой», подтверждающей право собственности. Для создания совета понадобится и реестр собственников с указанием каждого собственника квартиры или доли. Перед началом собрания каждый участник собрания должен расписаться в реестре. Если собственник не может прийти на собрание, то его интересы имеет право представлять член семьи. Для этого последнему понадобится доверенность.

Шаг третий. Собрание начинается с обсуждения повестки и положения о совете. Как правило, принимается типовое положение о совете. Если жильцы принимают решение о делегировании своих полномочий председателю совета, то это должно подкрепляться оформлением доверенностей. Только при наличии 100% доверенностей председатель получает право вести дела любого собственника. Обязательно протоколируйте ход собрания. Если не получилось собрать людей, то попытку создания совета следует повторить в заочной форме.

Шаг четвертый. Совет по дому после его утверждения собранием собственников начинает работу с документальной ревизии. Для этого члены совета направляются в УК, знакомятся с договорами на обслуживание, договорами с ресурсоснабжающими организациями. УК обязана предоставить эти документы председателю совета. В первую очередь обратите внимание на строку «содержание и ремонт». С этой строки чаще всего «подпитывается» сама УК. Доля средств на содержание самой УК может быть пересмотрена в свете рекомендаций совета.

Жилищный кодекс (ст. 161.1) дает право собственникам жилья создать совет МКД в доме, где более 4 квартир. Это не касается ТСЖ, жилищных кооперативов, иных специализированных потребительских кооперативов. Роль совета МКД – до общего собрания собственников приготовить предложения по управлению, ремонту и содержанию МКД. А затем контролировать выполнение решений, принятых общим собранием. Также совет имеет право контролировать снятие приборов учета света, тепла и воды, вести учет средств денег на расчетном счете дома и решать, на какие виды работ потратить их правильнее. О своей работе совет отчитывается перед собственниками. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Совет переизбирается каждые два года, если на общем собрании собственники не решили иначе. Этот орган может переизбираться и досрочно – также на общем собрании, если участники совета плохо исполняют свои обязанности.

Председатель совета:

– осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества;

– подписывает акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества;

– направляет в органы местного самоуправления обращения о том, что УК ненадлежащим образом выполнила свои обязательства.